商品房买卖知识问答

　　1、 什么是商品房?

　　答：商品房是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。

　　2、 商品房销售的形式有哪些?

　　答：商品房销售的形式包括商品房现售和商品房预售，以预售形式居多。

　　3、 什么是商品房现售?

　　答：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　4、 什么是商品房预售?

　　答：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预告出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　5、 商品房的预售与现售相比，有哪些特点?

　　答：(1)、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。(2)、商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。(3)、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。(4)、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据我国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。

　　6、商品房销售的方式有哪些?

　　答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

　　7、商品房应符合哪些条件才可进行预售?

　　答：(1)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)、多层建筑已完成主体结构1/3以上;(5)、高层建筑已完成地面以下的主体工程;(6)、已取得“商品房预售许可证”。

　　8、 什么是商品房的五证、二书?

　　答：“五证”是指“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售预售许可证”。“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　9、 商品房现售应具备哪些条件?

　　答：(1)、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)、已通过竣工验收;(5)、拆迁安置已经落实;(6)、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。

　　10.商品房销售有哪些计价方式?

　　答：商品房销售计价方式有三种：按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。

　　11、商品房委托销售时，买受人应注意哪些事项?

　　答:(1)受委托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构;(2)受委托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书;(3)受委托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;(4)受委托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同。

　　12、楼书或广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思?

　　答：　一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。在整个楼盘中只有几套这样价格的房子，且是所有单元中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着;更有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，仅仅为吸引客户而设的;“均价”在多层楼盘中多是指2、5层的售价 ，在高层楼盘中则多是位于6—8层的售价;“套价”则是开发商以每套商品房为单位出售房产的价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的销售价。

　　13、商品房买卖合同应具备那些内容?

　　答：根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　(一)当事人名称或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本状况;

　　(三)商品房的销售方式;

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(五)交付使用条件及日期;

　　(六)装饰、设备标准承诺;

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(八)公共配套建筑的产权归属;

　　(九)面积差异的处理方式;

　　(十)办理产权登记有关事宜;

　　(十一)解决争议的方法;

　　(十二)违约责任;

　　(十三)双方约定的其他事项。

　　一般来说，金华市区销售商品房时所用的买卖合同文本，都已经工商部门文本备案过的。

　　14、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同的当然条款?

　　答：一般来讲，售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　15、商品房认购书效力如何认定?

　　答：主要应从认购书本身的内容进行判断处理：如果认购书签订的目的，在于为买卖双方以后签订正式商品房买卖合同进行约定，并为其作必要准备，则该认购书具有独立法律效力;如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，则按商品房买卖合同有关规定处理，不具备预售条件的，合同无效，否则合同有效。

　　16、商品房预售的程序?

　　答：(1)预售方申领预售许可证;

　　(2)预售信息公示;

　　(3)签订商品房预售合同，并将已售状况及时公示;

　　(4)预售合同登记备案;

　　(5)交付建成商品房并办理权属证书。

　　17、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示的义务?

　　答：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示的资料有：(1)《国有土地使用证》;(2)《建设用地规划许可证》;(3)《建设工程规划许可证》;(4)《建设工程施工许可证》;(5)《商品房销(预)售许可证》;(6)经工商部门格式文本备案过的《商品房买卖合同》;(7)有关小区总规划布置及户型结构等方面的资料等。

　　18、商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料?

　　答：根据国家有关规定，开发商在交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格的相关证明。

　　19、开发商一房多售如何处理?

　　答："一房多售"，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。

　　20、开发商签定购房合同后，开发商是否有权变更设计?

　　答：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。