论商品房售楼广告的效力

　　房地产业密切关系着普通民众的生活，关系着国计民生。在我国住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化和商品化的过程中，房地产业得到了迅猛发展，其在我国实现全面建设小康进程中的先导性、基础性地位亦得到了社会的普遍重视。但是，我们应当看到，在当今商品房交易如火如荼的发展中，由于市场监督机制不到位，法律规范的不完善，购房者的法律意识不强等种种原因，房地产交易中出现许多难以逾越的法律障碍，随之而来的是商品房买卖纠纷也日益凸现，有关商品房交易的投诉远远超过其他各类投诉。

　　广告在商品房销售中所起到的作用不可小觑。当房产还仅仅是在建工程甚至尚未动工之时，消费者们要想试图了解楼盘的规划格局、周边环境、配套基础设施和公共设施、使用功能、价格等各方面情况就仅仅只能通过开发商所提供的商品房销售广告或者其口头承诺，而这些内容能有多大程度上的真实性，又有多少能如开发商所承诺的被正式写入合同中的呢?这又是一系列问题。很多纠纷显示，相当多数的房产纠纷往往就是由于消费者所得的实际交付的房屋与他们认为应该达到的水平相去甚远而造成的。

　　作为商品房的销售策略，开发商往往采取各种形式对其产品的质量、环境、设施等进行大量的宣传。这些铺天盖地的商品房广告大多设计精美，词藻华丽，对消费者的影响不可谓不深。尤其对于预售阶段的商品房，将要购买的房产还是“空中楼阁”，广告在吸引人们购房的过程中起着举足轻重的作用。消费者购买之初，他们也只能就开发商所制作的各类销售广告、宣传资料做出一个大致的了解，从而选择其认为在价格、环境、配套基础设施和公共设施等各方面均符合自身需求的楼盘，进而做出购房决定。应当说，商品房销售广告和宣传资料作为一种行之有效的销售手段本身具有相当的合理性，其作为开发商和销售者间的桥梁，在商品房销售的过程中起到了相当重要的沟通作用。但由于我国现在的商品房市场管理机制不健全，对于销售广告缺乏行之有效的规范管理，出卖人为了获得较大利益，往往在销售广告中会做出一些不实际的宣传，虚假广告比比皆是，因此而造成的纠纷不断涌现。

　　起了重要作用的商品房销售广告竟然成了罪魁祸首，一个个制作精美的售楼广告似乎都成了有着美丽外衣的陷阱。从促进房地产交易的良性发展的角度看，这显然不是我们——不论是广大购房者还是开发商所期望的。

　　商品房售楼广告属于商业广告，关于销售广告是否对出卖人具有约束力，亦即销售广告到底是要约邀请还是要约的问题，其实《合同法》已有明确的规定，《合同法》第十五条中规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”这明确了商业广告的内容如果符合要约规定的，应当视为要约，因而具有要约的约束力。那么何为符合要约规定呢，该法第十四条对要约作出了如下规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

　　这意味着买卖双方订立合同时，如果对广告中该要约事项没有作特别的变更或者重新约定的，只要合同订立，即意味着买受人对此项要约的承诺，该要约事项即随着合同的订立而成为合同的条款，并因此而具有合同的约束力。

　　同样的，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即商品房销售广告要认定为要约的须包括以下三个条件：

　　1、该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的所作的说明和允诺的内容应当属于商品房开发规划范围内的。

　　2、该说明和允诺的内容应当是具体确定的。

　　3、该说明和允诺的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

　　这三个条件应当同时具备。

　　《解释》的出台对于在处理房地产纠纷中有关售楼广告的效力认定标准作出了比较明确的规定，应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的，只是更为明确具体，司法操作性更强。

　　虽然上述法律、司法解释的一系列规定，但在如何理解和适用相关条款时开发商和购房者往往各执一词，分歧较大。不仅如此，各地法院在审理上述类似纠纷时对售楼广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。以开发商为代表的一方主张，商品房售楼广告属于要约邀请，他们认为：

　　第一，售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件;

　　第二，售楼广告并未对所售房屋的具体内容作出具体约定，也没有表示经受要约人承诺，开发商便受广告内容约束的意思表示;

　　其三，若合同双方未就广告内容明确写进合同，则广告内容不具备任何法律效力。

　　故而在因商品房销售广告不实所引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。建设部发布的《商品房销售管理办法》第十五条规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”第十四条规定“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”

　　尽管这些相关司法解释和部门规章为购房者维权提供了有力保障，但一些开发商往往在销售广告和宣传资料上注明“广告(资料)内容仅作为参考”等字样，以逃避责任。而在这种情况下，广告内容就属于要约邀请，不具有要约的效力，对开发商没有约束力。

　　而以购房者为代表的一方则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础。

　　第一，商品房预售中，商品房往往尚未建成，购房者决定买房的依据、信息等都直接来源于开发商的广告和宣传材料，售楼广告对于他们最终决定签订购房合同起着至关重要的作用，应当作为合同的一部分;

　　第二，商品房买卖具有决定性的地位。不同于一般商品，动辄数十万的价款对于大多数购房者而言几乎是倾其所有，甚至还需要通过按揭来偿付。这样一笔极大的价款，对普通购房者的影响不可谓不大;

　　第三，商品房买卖的特殊性在于其基础性地位——买卖关系的背后涉及的是人民群众最基本的住房权利。一旦有纠纷发生，购房者的权益受到侵害，对他们的影响是相当严重的。

　　因此，商品房购房者往往把开发商广告宣传的内容看作是开发商的承诺，在此基础上认为，如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。

　　综上比较，笔者认为对于商品房销售广告和宣传资料的性质与作用宜作以下理解：

　　1、一般情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体明确，一般没有表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束的意思，即不含有要约的意思。应当依据《合同法》第十五条第一款的规定，认定其不具备合同的要件，定性为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。

　　2、若双方当事人在合同中对广告内容的约束力加以认可的，该广告和宣传资料构成合同的条款。若将销售广告和宣传资料作为购房合同的附件的，该广告和宣传资料构成合同条款，若正式合同对广告内容有实质性变更的，则以正式合同的约定为准。

　　3、若出卖方就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺作出具体的确定，且该确定足以让一般认识水平的大多数人认为对商品房买卖合同的订立及房屋的价格的确定有决定作用的，即对买受人决定合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告的内容的对象就已特定化，则根据《合同法》第十四条关于要约的规定，《商品房买卖合同纠纷解释》明确规定应该将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约承诺。在这种特定的情形下，虽然该说明和允诺未订入商品房买卖合同文本中，但这些说明和允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，应视为合同内容的组成部分。出卖人若违反该合同内容的，应承担违约责任。

　　这里要说明的是，最高院《商品房买卖合同纠纷解释》第三条的适用仅限制在对“开发规划范围内的”房屋及相关设施所作的说明和允诺。对于开发规范范围以外的说明和允诺，不能视为合同条款。因为现今很多商品房买卖纠纷来自于房地产开发商对周边环境的承诺，如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，这是应该值得注意的。

　　4、即使售楼广告内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“售后包租”、“买顶层送空中花园”等内容，售后包租在法律、规章中是严令禁止的，主要是考虑到在目前的法制状况下，缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行，售后包租多是一种促销手段，带有相当的欺骗性，受害的往往是购房者，所以法律明确规定这种行为无效;楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则侵犯其他业主权益而承担责任;在此提醒购房者不仅要尽量把售楼广告内容写进合同，而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律、法规、规章规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。

　　在正确认定商品房销售广告效力的前提下，违反了作为合同条款的广告的许诺，开发商应承担违约责任。当销售广告中相关内容依法具有合同条款的地位时，开发商违反此项内容中确定的义务即应承担违约责任。当事人可依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，请求当事人承担违约责任。