邓维娜诉金宁公司解除商品房预售合同案

本案要旨

商品房交付买受人后，买受人的代理人违反忠诚和勤勉义务，持买受人购房发票和合同文本原件，促使开发商更改售房发票上记载的购房款交付人姓名，开发商基于对该代理人越权代理行为的错误认识和判断，与第三人另行签订商品房买卖协议，致买受人未能办领房屋所有权证照，开发商主观上不具有恶意处置买受人权利的故意，客观上也未造成买受人无法取得房屋的后果，因而不构成“一房二卖”的恶意违约行为。

简要案情

２００１年９月２８日，邓维娜经汪天赐和郭武义介绍和联系，与安徽省金宁房屋开发有限公司（以下简称金宁公司）签订了一份津园村９号楼１０４室商品房的Ｃ０１６００号售房协议书，邓维娜支付了购房款８０７３１元，金宁公司向其出具了客户名称为邓维娜的收款发票。２００１年１０月，金宁公司将该房交付给邓维娜，邓维娜遂住进该房。此后，邓维娜将售房协议书文本原件及发票通过汪天赐转交给郭武义，由郭武义负责为邓维娜办理房产证。在办证过程中，金宁公司又于２００２年１月１７日与汪天赐在郭武义的参与下签订了以该房为标的物的Ｃ０１６４９号售房协议书，约定将已交付给邓维娜的房屋出售给汪天赐，并在该协议书上注明“原订邓维娜协议作废”。与此同时，被上诉人金宁公司将邓维娜购房发票客户名称“邓维娜”三字划去，改为“汪天赐”。随后，汪天赐于２００２年８月９日凭上述凭证办理并取得了该房所有权人登记为“汪天赐”的房屋产权证书。

邓维娜向安徽省宁国市人民法院提起诉讼，请求判令解除合同，返还购房款８０７３１元，并赔偿８０７３１元。

宁国市人民法院认为：汪天赐虽以原告邓维娜之名与被告金宁公司签订了售房协议书和支付了购房款，但随后在办理产权凭证前，被告金宁公司在汪天赐出示购房原始凭证的情况下，应其要求办理了将购房人由“邓维娜”改为“汪天赐”的变户手续，并无不当。至此，原、被告之间不存在商品房买卖的合同法律关系，原告邓维娜要求被告金宁公司承担民事责任的诉讼请求没有事实依据。判决：驳回原告邓维娜要求解除原、被告签订的商品房买卖合同、判令被告返还购房款并承担购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求。

原告邓维娜不服一审判决，向安徽省宣城市中级人民法院提起上诉。请求二审法院撤销原判，依法改判。

宣城市中级人民法院认为：金宁公司在未依法解除其与上诉人邓维娜订立的商品房买卖合同的情况下，且在将房屋交付给上诉人邓维娜之后又与原审第三人汪天赐就同一房屋订立售房合同，并通过更改售房发票客户名称，使原审第三人汪天赐取得上诉人邓维娜所购房屋的所有权证书，导致上诉人邓维娜最终不能取得该房屋，并致其合同目的不能实现。因而，被上诉人金宁公司构成根本违约，应承担相应的民事责任。判决：１．撤销（２００３）宁民一初字第７００号民事判决。２．解除上诉人邓维娜于２００１年９月２８日与被上诉人金宁公司签订的售房协议书。３．被上诉人金宁公司返还上诉人邓维娜购房款人民币８０７３１元及利息（利息按同期银行贷款利率自２００３年６月１１日计算至该购房款付清之日止），并赔偿上诉人邓维娜人民币８０７３１元，于本判决生效后１５日内履行完毕。

二审判决生效后，金宁公司向宣城市中级人民法院提出再审申请。经该院审查，裁定对该案进行再审。

金宁公司申请再审称：原生效判决认定邓维娜交付了购房款８万余元及我公司将房屋交付与邓维娜本人，事实错误。本案实际情况是郭武义先后两次向我公司交付购房款，我公司直接将房屋交付与郭武义。合同签订后，郭武义持邓维娜购房凭证要求我公司办理变户手续，我公司根据其要求将邓维娜交款凭据客户名称更改为“汪天赐”，并未主动与汪天赐签订售房协议，期间我公司也未重复收取购房款，原审认定我公司“一房二卖”，不符合最高法院有关“一房二卖”司法解释的认定。请求再审撤销原二审判决，驳回邓维娜的诉讼请求。

宣城市中级人民法院经再审，确认了二审查明认定的案件事实。另，针对原审被上诉人金宁公司及原审第三人汪天赐再审中对原二审认定的部分事实提出的异议，再审逐一进行了审查。

判决理由 再审认为：

一、关于金宁公司是否将Ｃ０１６００号售房协议书约定的标的物交付给邓维娜本人一节，再审中原审上诉人邓维娜主张金宁公司将房屋交付其本人，金宁公司和汪天赐均主张交付给郭武义。合议庭认为，关于上述待证事实，原审中各方当事人虽均未向法庭提举证据材料加以证明，但基于金宁公司实际已经交付房屋、邓维娜实际入住该住房及邓维娜为售房协议的合同当事人、郭武义仅为买卖房屋相关事宜的经办人等客观事实，根据日常生活经验，合议庭经评议，对当事人争执的前述事实，推定按原生效判决查明的金宁公司向邓维娜履行了交付房屋的合同义务来予以认定。

再审中，原审被上诉人金宁公司与原审第三人汪天赐对原二审判决认定邓维娜交付购房款８万余元一节，持有分歧意见。金宁公司主张该笔款项实由郭武义交付，汪天赐主张该笔款项系其向他人筹措所得后交郭武义支付与金宁公司。合议庭经审查认为，本案当事人对金宁公司２００１年９月１９日和９月２８日开具的商品房销售发票记载“邓维娜”为交款人的内容均无异议，根据销售发票记载的此项内容，邓维娜当为购房款支付义务的承担责任人和实际履行人。至于该笔购房款来源于何处及该笔款项由谁代为向金宁公司交付，均不能对邓维娜作为购房协议的一方当事人自动向合同相对方金宁公司履行约定的给付购房款义务的事实形成实质性抗辩，故本院原二审判决认定邓维娜作为商品房预售合同的一方当事人，依法履行了给付全部房价款的主要合同义务，并无不当。该笔款项是否由邓维娜本人亲自向金宁公司给付，不影响本院查明的邓维娜交付购房款事实之成立。即便如第三人所主张，该购房款由其向他人筹措所得，该节事实也只能证明其与邓维娜之间存在特定的债权债务关系，与本案商品房买卖合同纠纷人民法院审查认定的案件事实无关，第三人依法可另案向邓维娜主张权利。

二、本案为一起特殊的商品房买卖合同纠纷案件，原审被上诉人金宁公司在向买受人邓维娜履行了交付使用商品房的合同义务后，其在协助买受人邓维娜办理房屋所有权登记手续转移房屋所有权的过程中，与原审第三人汪天赐签订了以该房为标的物的售房协议并将售房发票交款人“邓维娜”更名为“汪天赐”，客观上为第三人办理房屋产权证照手续创造了必要条件，第三人汪天赐也因此取得了该房屋的产权证书，原审上诉人邓维娜因未能办领房屋产权证而诉诸法院致本案成讼。本案的争议焦点有两个：１．金宁公司在未与邓维娜达成退房协议或依法解除Ｃ０１６００号售房协议书的情形下，另行与原审第三人汪天赐签订Ｃ０１６４９号购房协议是否构成“一房二卖”的恶意违约行为？２．原审被上诉人金宁公司违约“变户”使得原审第三人汪天赐持相关凭证办领房屋产权证书的行为，是否导致原审上诉人邓维娜不能实现其合同目的，且无法取得该房屋？

关于第一个争议焦点问题。首先，从本案有效证据反映的案件事实来看，金宁公司系在邓维娜委托郭武义办理房产证并出示邓维娜合同文本和购房发票原件的情形下，应郭武义之要求，更改了购房发票上记载的交款客户名称并与汪天赐另行签订了购房协议书一份。金宁公司作为专门从事房地产开发和经营的房地产开发企业，未尽合理谨慎的注意义务，在郭武义超越代理权限要求更改客户名称且未经邓维娜追认的情况下，仅凭郭所持购房原始凭证，又与原审第三人汪天赐签订购房协议并在该协议书中注明“原订邓维娜合同作废”，其主观上虽显有过失，但并非故意处置买受人邓维娜权利的恶意违约行为。其次，从Ｃ０１６４９号购房协议书订立的过程和内容看，金宁公司在该购房协议中明确加注了“原订邓维娜合同作废”的内容，且在该协议的履行过程中，直接在记载购房客户为“邓维娜”的原始售房发票上将交款人姓名更改为“汪天赐”，客观上没有实施二次收取购房款并在此基础上谋取额外不当经济利益的行为。因而Ｃ０１６４９号协议的签订，与原审上诉人邓维娜委托的他人未尽忠诚和勤勉义务办理产权证照手续不无关联。金宁公司先后与邓维娜和汪天赐签订的售房协议书虽在形式上相互独立，但Ｃ０１６４９号协议书并非是在Ｃ０１６００号售房协议书已然存在的情况下，金宁公司与汪天赐之间径行经协商，又以本案所涉房产为标的物而签订的独立于Ｃ０１６００号售房协议而存在的商品房买卖合同。Ｃ０１６４９号协议因第三人汪天赐及郭武义的不适当行为而与Ｃ０１６００号协议在买受人合同义务的履行上及协议订立的原因上发生牵连事实，原审被上诉人金宁公司与原审第三人汪天赐实际在邓维娜委托的经办人郭武义的参与下，以签订Ｃ０１６４９号购房协议的方式，将Ｃ０１６００号合同确定的邓维娜享有和承担的权利义务概括转让与原审第三人汪天赐，因此，金宁公司主观上不具有“一物二卖”的故意。综上，原二审判决认定金宁公司与汪天赐另行签订的购房协议性质上属“一房二卖”不能成立。

关于第二个争议焦点问题，宣城市中级人民法院审查认为：合同权利义务的概括转让应依法进行，原审被上诉人金宁公司未尽勤勉审慎的审查义务，基于对原审上诉人邓维娜的代理人郭武义超越代理权限行为的错误认识和判断，“同意”更改购房发票并与汪天赐签订购房协议的行为当属无效。金宁公司２００１年９月２８日与邓维娜签订的购房协议系双方真实意思表示，协议约定的内容合乎法律规定，应为有效协议。另经审查认为，房地产管理部门颁发的房屋产权证照仅具有权利正确性的推定功能，对外仅产生以公示的方式表彰和说明房产权属的特定作用，房屋产权证照上记载的房屋产权所属的权利人是否享有实体法意义上的房屋产权，应由房屋产权变动形成的基础事实以及受法律保护的合法的商品房买卖合同关系共同决定。第三人汪天赐因他人之不当行为而办领的房屋产权证照虽记载权利人为“汪天赐”，但此节并不影响邓维娜依商品房买卖合同关系而享有的实体法上所确认的合同权利的实现，金宁公司按协议约定负有将房屋产权移转于邓维娜的合同义务，金宁公司此项义务的履行客观上也不会因此而导致其事实上的履行不能。本案相关当事人可依法提起行政诉讼请求人民法院对该产权证是否合法进行司法审查，或依据我国合同法的规定提起撤销权诉讼，或建议颁发房屋产权证照的房地产管理部门自行审查和纠正。原审被上诉人金宁公司未依法审慎履行协助原审上诉人办理商品房权属登记的义务属实，依法应承担相应违约责任，原审上诉人邓维娜依法可同金宁公司协商解决或诉诸法院请求金宁公司继续履行、采取相关补救措施或赔偿损失。此外，金宁公司按协议约定依法已将房屋交付与邓维娜，邓维娜依金宁公司“交付使用”的行为实际已经取得和占有该房屋，汪天赐办领了该房的产权证书，虽对金宁公司及时将该房产权移转与邓维娜构成了妨碍，但并不必然形成邓维娜无法取得房屋的客观状况。综上，原二审判决认定第三人汪天赐办领房屋所有权证书致使邓维娜不能实现其合同目的，不能成立。

综合以上分析，原二审判决认定事实清楚，但在审查认定原审上诉人邓维娜诉称解除合同的法定事由时，适用法律不当，依法应予改判。原一审判决认定第三人汪天赐以邓维娜名义与金宁公司签订协议，邓维娜与金宁公司不存在商品房买卖合同关系，与本院再审审查确认的案件事实不一致，依法应予纠正。鉴于金宁公司更改邓维娜购房发票并与汪天赐签订购房协议的行为无效，且该房屋又实际交付邓维娜占有使用，因此原审判决驳回原告诉请的实体处理并无不当，依法应予维持。

判决结果

２００４年１０月８日，宣城市中级人民法院判决：１．撤销（２００３）宣中民一终字第２６５号民事判决。２．维持（２００３）宁民一初字第７００号民事判决。

一审诉讼费６４１０元，二审案件诉讼费６４７０元，合计１２８８０元，由原审上诉人邓维娜负担６４１０元，原审被上诉人金宁公司负担６４７０元。

（本案例由安徽省宣城市中级人民法院司含江提供，本版编辑整理，案号为?２００４?宣中民一再终字第９号）

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