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成都物权时代的新鲜事 住一起不能侵犯相邻权

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 21:47:34

案例

早上出门,发现邻居把垃圾扔在门口,散发阵阵异味;走进电梯,一条大猎狗也跟着窜进来,大伙都吓了一跳;来到楼下,有人把装修建材堆在楼道里,大家只好踮着脚进出……

生活中总有个别业主不太遵守规则,给其他人造成种种不便。大家同住一个楼,一个小区,个别业主我行我素,乱扔垃圾、侵占通道、饲养大型动物,让别人不胜其苦,对此受到侵扰的业主该怎样依法维权?

解释

对于上述情况,根据《物权法》,首先可以和不守规约的业主协商,希望对方能够自觉改正,该赔偿损失的应当赔偿损失,但如果协商无效,根据物权法的规定,对于任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,可通过以下途径解决:

由业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定,要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼。

共同受到侵害的业主,推选代表人,依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼。

电梯费 底楼住户也要缴

案例

对于住在高楼里的业主来说,建筑物区分所有权是与他们的日常生活息息相关的一个法律概念。从空间上看,大家的房子“叠”在一起,权利也就叠合在了一起,为此必须通过建筑物区分所有权加以规范。小区的道路、绿地、车位、车库归谁所有,住在一楼该不该交电梯费?等等。

周先生在一个小区里买了一套房,房子在一层。他住进后不久,在交物业费时发现其中有电梯费一项,“我从不用电梯,为何要交电梯费。”周先生找物业公司交涉,物业公司的人说:“你在楼里住,必须要交纳电梯费?”

解释

其实不光周先生,很多住在较低楼层的业主可能也都会有这样的困扰。那么《物权法》对此是怎么规定的呢?

如果购房合同里或者全体业主有明确约定,那么就按约定处理,否则,根据《物权法》,电梯属于建筑物的附属设施,产权属于全体业主,无论你是否实际使用,都应该分摊费用。而且《物权法》特意规定,对共有部分的义务,不能以放弃权利而不履行。

《物权法》规定,小区里建筑区划内的道路,属于全体业主共有,小区里建筑区划内的绿地,属于业主共有,

小区物业服务用房虽然由物业管理公司在管理、使用,但所有权并不属于它,建筑区划内的其他公共场所、公用设施,包括管线、电梯、路灯、公益性文体设施等,以及物业服务用房,属于业主共有。并且物业管理条例规定,未经业主大会同意,物业管理公司不得改变物业管理用房的用途。小区内建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

搞装修 楼下住户有权管

案例

楼上乒乒乓乓搞起了厕所装修,住在楼下的王大妈很是担心:如果楼上把防水给损坏了,自家的厕所不是每天都要渗水吗,那怎么得了,赶紧到楼上去看看,指导指导。可是楼上不让看,说:“我家装修要怎么弄就怎么弄,我的地盘我做主。”遇到这种情况,王大妈该怎么办呢?

解释

每个人在行使自己权利时都必须接受一定的限制——即使在自己的地盘,随心所欲也还要“不逾矩”。这个“矩”的重要内容之一就是《物权法》相邻关系制度中对不动产权利人的限制性规定。

根据相邻关系制度,对于不动产的所有人,如房子或土地的主人,一方面,即使在自己的地方也不得随意行为,以免侵害到邻居的采光、通风等合法权益;另一方面,如果邻居有通行、排水等需要而不得不利用你的不动产,必须准许。

王大妈担心楼上破坏防水给自己带来损害,可以要求对方妥善施工,不得损害邻居的利益。

前者如通风、采光、噪声问题等,都是我们日常生活中常见的相邻关系问题。盖楼应有间距,不得影响到邻居的通风、采光,在住宅楼里周末不得进行有严重噪声的装修施工等,都是对相邻权的尊重。

后者较典型的如“袋地通行权”。不动产权利人原则上有权禁止他人进入其土地,但如果相邻的土地被他人土地包围,与公路没有适宜联络,即成为所谓“袋地”时,袋地的主人要在相邻土地上通行才能正常使用其土地,那就应当准许其通行。当然如果造成损失,通行者应当给予适当补偿。

炒物管 大伙说了才能算

案例

周先生所在的小区脏乱差、时不时有盗窃行为发生,大部分业主闹着要换新物管,可是业主委员会表示,物管不错,费用也便宜,不换。很多业主虽然不满意,但觉得这是业委会的决定,大家都应该遵守。

解释

其实翻一下《物权法》就知道,小区的事并非业委会说了算。对于更换物业这样的重大事项,应由全体业主共同决定。业委会只是业主大会的执行机构。业主大会才是业主的自治组织,它由全体业主组成,行使对共有部分的共有权和共同管理权,并对业主行使专有部分的所有权作出限制性规定,以维护全体业主的权益。至于哪些事项由业主大会决定,哪些职责由业委会履行,《物权法》是有明确规定的。比如对于选聘、解聘物业管理企业,就应当由全体业主共同决定,而业委会只是代表业主、业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同,它本身并没有决定权。业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力,业主必须遵守。但如果有不同意见怎么办?《物权法》规定,如果有业主认为决定不合理,侵犯了其合法权益,可以请求人民法院予以撤销。

《成都日报》

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