池庆昌诉广州市白云城镇地产有限公司房屋买卖纠纷上诉案

广州市中级人民法院民事判决书

上诉人（原审原告）：池庆昌，男，1964年11月16日出生，汉族，住广州市白云区西槎路561号D601房。

　　委托代理人：刘红，广东法制盛邦律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：广州市白云城镇地产有限公司，地址：广州市白云区柯子岭景云路92号之二。

　　法定代表人：黄少军，职务：董事长。

　　委托代理人：林添庆、冯友平，均系该公司职员，通讯地址同上。

　　被上诉人（原审被告）：李奕松，男，汉族，原广州市白云区城镇建设开发总公司同德分公司法定代表人，住广州市白云区西槎路168号。

　　被上诉人（原审被告）：黄演华，男，1956年9月29日出生，汉族，住广州市白云区神山镇硖石村西边队。

　　委托代理人：谢卓毅，广东法则明律师事务所律师。

　　上诉人池庆昌因房屋买卖纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2002）云法新民初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院认为，黄演华将挂靠广州市白云区第三建筑工程公司与广州市第三建筑工程公司合作建设所得的房屋，以其开办的恒德苑售楼部名义与池庆昌签订《认购住宅楼合同书》是双方真实意思表示，该行为并无违反法律禁止性规定，双方应依约履行。池庆昌购房时误认为售楼方为广州市白云城镇地产有限公司同德分公司(原广州市白云区城镇建设总公司同德分公司)，鉴于池庆昌不是与广州市白云城镇地产有限公司同德分公司签订《认购住宅楼合同书》及该公司并无收取其房款，故池庆昌以广州市白云城镇地产有限公司同德分公司与黄演华存在恶意串通和欺诈行为而解除《认购住宅楼合同书》理由不成立。黄演华已依约将房屋交付给池庆昌，池庆昌亦应依约履行合同，故池庆昌以此为由要求解除《认购住宅楼合同书》，要求退还其购房款、赔偿装修费损失无法律依据，不予支持。因池庆昌无提供证据证实其与广州市白云城镇地产有限公司同德分公司签订《认购住宅楼合同书》及向该公司交纳房款60000元，不予认定。李奕松经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，原审法院于2002年11月4日作出判决：驳回池庆昌的诉讼请求。受理费2921元由池庆昌负担。

　　判后，上诉人池庆昌不服，向本院提起上诉称：上诉人向原审法院提交的证据表明，被上诉人黄演华与广州市白云城镇地产有限公司同德分公司恶意串通，从而使合同无效，侵犯了上诉人的合法权益。原审法院无视上诉人提交的证据，不予认定，反而认定一些莫名其妙，没有证据予以证明的事实。既然售楼部是黄演华开办的，为何要打同德分公司的招牌而不挂黄演华的招牌？既然争议房屋是黄演华个人的，合同为何不写黄演华却使用同德芬公司的格式合同？同一房号的另一买主谢小燕的认购合同书上为何加盖有广州市白云城镇地产有限公司同德分公司的公章等等。显而易见，被上诉人黄演华与广州市白云城镇地产有限公司同德分公司串通一气，共同欺骗上诉人，实为黄演华个人的房屋却以同德分公司的名义销售，违背了上诉人的真实意思。故请求撤销原判，判令被上诉人退还上诉人的楼款60000元，装修费20000元，对讲门费380元，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。

　　被上诉人广州市白云城镇地产有限公司、黄演华均答辩同意原审判决。

　　被上诉人李奕松经本院依法公告传唤没有到庭发表意见。

　　本院经审理查明，2000年8月21日，上诉人与广州市白云区恒德苑售楼部(以下称恒德苑售楼部)签订《认购住宅楼合同书》，约定：上诉人购买该售楼部位于广州市白云区西槎路561号D601房，建筑面积53.65平方米，成交价格140000元；首期房款60000元，余下80000元办理按揭；上述房地产办理公证、转让、《房地产证》等手续需交纳的税、费款由双方按规定各自承担；办理过户由恒德苑售楼部负责税费，办理按揭费用由上诉人负责；该合同加盖了恒德苑售搂部财务专用章及谭瑞尤签名。签订合同次日，上诉人接收了讼争房屋。同月23日，上诉人向恒德苑售楼部交纳了首期房款60000元、防盗对讲门费380元，因购房合同中争议房屋的地址与另一购买人的住址相冲突，故收据写为春风阁D603房。上诉人收楼后进行了装修并入住。

　　另经查明，讼争房屋所在的恒德苑商住楼是被上诉人黄演华挂靠广州市白云区第三建筑工程公司与广州市第三建筑工程公司合作建设所得，广州市第三建筑工程公司领取了商品房预售许可证，争议房屋的产权人为被上诉人黄演华。广州市房地产测绘所于2001年11月15日对该房屋出具了《房屋面积测量成果报告书》和《房地产分户图》。恒德苑售楼部是被上诉人黄演华个人开办，谭瑞尤由黄演华雇请。广州市白云城镇地产有限公司原名称为广州市白云区城镇建设总公司，广州市白云区城镇建设总公司同德分公司由原广州市白云区城镇建设总公司组建，原法定代表人系李奕松，广州市白云区城镇建设总公司同德分公司于2001年3月注销。上诉人无提供证据证实其是与广州市白云城镇地产有限公司同德分公司签订《认购住宅楼合同书》及向该公司交纳房款60000元。

　　本院在审理本案期间，致函广州市国土资源和房屋管理局咨询有关房屋分户出售的问题。该局于2003年4月24日函复称：一个套间应当在可以分割的前提下，才能分户出售。分户出售时，产权人必须先到广州市房地产测绘所将拟出售的房屋分割分户测绘，再到房地产交易部门办理交易手续。一个套间分户出售并办理交易登记手续后，可以分别办理产权过户手续，具体有以下两种情况：1、测绘所能按《房地产测绘规定》分割分户测绘的，办理交易过户后按分割后的分户图分别核发房地产证；2、测绘所不能分割分户测绘的，办理交易过户后按其共有份额或面积核发房地产证和共有证。

　　本院认为，本案争议的白云区西槎路561号D601房是被上诉人黄演华的房产，其以广州市白云区城镇建设总公司同德分公司恒德苑售楼部的名义与上诉人签订《认购住宅楼合同书》，内容虽没有违反有关法律的禁止性规定，但该合同书是被上诉人黄演华冒用广州市白云城镇地产有限公司同德分公司的名义签订的，其实质是被上诉人黄演华将其个人的房产出售给上诉人。现没有证据证实被上诉人黄演华在出售上述房屋时，将房屋的真实情况告知了上诉人，致使上诉人在违背自身想购买商品房的真实意思表示的情况下，购买了上述被上诉人黄演华的私房，故被上诉人黄演华出售上述房屋的行为是欺诈行为。因上诉人未能举证证实广州市白云城镇地产有限公司同德分公司对讼争房屋的产权情况是知情的，且直接收取了上诉人的购房款项，故其要求确认该公司与被上诉人黄演华恶意串通、欺诈上诉人依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”的规定，上述合同属可撤销的合同，但上诉人并未行使撤销权向法院请求撤销该合同，现上诉人已交纳了部分购房款并入住房屋两年多，双方已实际履行了上述合同，且有关主管部门亦明确一套房屋分割分户测绘后可以分别出售，故上述合同依法应为有效。上诉人上诉以广州市白云城镇地产有限公司同德分公司与被上诉人黄演华恶意串通，共同欺骗上诉人为由，要求确认上述合同无效，由被上诉人退还购房款及赔偿装修损失，理由不成立，本院不予采纳，其上诉请求应予驳回。审查原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费2921元由上诉人池庆昌负担。

　　本判决为终审判决。

　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　国平平
　　　　　　　　　　　　　　审　判　员　　杨晓航
　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　杨玉芬

　　　　　　　　　　　　　　二ＯＯ三年　 月　　日
　　　　　　　　　　　　　　　
本件与原本核对无异

　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　徐华斌