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规划设计变更涉嫌违约

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 21:36:42

◆案例回放:

业主李先生指出,房屋没有按照原规划建设,“规划是2个阳台的成了1个,规划是1个阳台的现在没有了。”

主持人:什么是“规划设计变更”?业主收房时面临规划或设计变更时应如何处理?

刘桂林:规划变更和设计变更不是一回事,但有时候比较大的设计变更会涉及到规划。比如房屋外立面阳台的变更,它既涉及到设计变更,也涉及到规划变更。按照现在的示范合同,如果规划设计变更了,开发商需通知业主,业主可以接受,也可以不接受,接受的话就继续履行合同,不接受的话就退房。但现在房屋价格上涨得比较厉害,业主选择退房会带来巨大的潜在损失,谁也不愿意退房,这样就相当于业主只能无条件忍受开发商变更规划设计。本案出现这种情况,业主只能要么退房,要么就无条件接受。但在房价上涨迅速的市场条件下,业主退房无疑将面临巨大损失,现有的法律解决不了这种问题,这实际上是市场供需状况的一个结果。

秦兵:关于规划设计,我认为只要和合同约定不一样就是违约,应按照合同约定的违约责任要求赔偿。业主遇到这种受到潜在侵害的情况,一定要组织起来,推选代表进行集体诉讼。

张翔:规划设计变更的处理方式在合同中应有约定。涉及变更的时候,开发商首先应当通知业主,没有履行通知义务的,业主就有权解除合同,或者请求赔偿损失。双方应按照合同的约定处理,没有约定的,则按照合同法等相关法律的规定处理。委托相关部门鉴定质量

◆案例回放:

另有业主说,他的房子墙壁上有一大裂缝,地板还往上冒土。业主刘先生则对屋顶浸出的水感到不安。对于屋内墙体裂缝,孙主任说,这是施工洞,施工洞是施工时在墙上开的洞,在工程最后又将其补上,这样两部分墙体就可能出现裂缝,这种裂缝并无安全隐患。而据有关媒体报道,在和记黄埔逸翠园交房纠纷中,部分房屋墙体不平整、不垂直,地板不平整、有裂缝等问题也成为争议的焦点。

主持人:墙体裂缝是属于房屋质量问题还是正常的建筑通病?业主收房时遇到墙壁裂缝、屋顶浸水等问题应如何处理?

刘桂林:墙体裂缝肯定是房屋质量问题。业主认为有质量问题,而开发商否认,这种情况下只有共同请质量部门进行检测,如确存在质量问题,应由开发商修复或者赔偿。

秦兵:通病就是质量问题。这种情况可要求开发商出具质量保证证明,如“保证对所有质量问题10年之内负责承担责任”。或请第三方鉴定机构对房屋出现的墙体裂缝等进行鉴定,看到底是不是质量问题,是否会存在安全隐患。如确有问题,可退房或请求赔偿。

张翔:严格说,上述开发商的这种认识是不对的。建设工程的质量标准是国家强制性标准。过去的工程验收是国家验收制,2000年以后,《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》将国家验收制改为国家备案制,国家只做形式审查而不做实质审查。因此,即便是备案通过了,仍然可能存在工程质量的问题。根据建设部的有关规定,如果在备案通过之后发现建设工程存在质量问题,由建设行政主管部门撤消质量备案,责令停止使用,并予以处罚。我认为,墙体裂缝是不符合建设工程的国家强制性标准的,遇到这种情况,如果业主联合起来,就可以使这个建筑工程的质量备案被撤消。这种情况下,业主可以请求建设行政主管部门依法查处,撤消备案,重新进行验收。

中国房地产报

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