未办理初始登记的房屋可否查封

　 1996年5月甲公司与乙公司签订了合作开发某住宅小区的联建协

　 1996年5月甲公司与乙公司签订了合作开发某住宅小区的联建协议，约定房屋建成后住宅房屋归甲公司所有，非住宅房屋归乙公司所有。同年10月，甲公司与丙公司签订了该小区的施工合同，丙公司成为该住宅项目的施工方。甲公司以自己的名字办理了《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》0 1999年1月因甲公司拖欠工程款，丙公司向法院起诉并申请了财产保全，法院对施工中的该住宅小区项目进行了查封。同年11月乙公司提交了甲乙公司的《联建协议》等文件，向市房管局申请办理了该住宅小区非住宅房屋的产权证。2000年1月法院作出判决，判令甲公司支付丙公司工程款1200余万元。判决生效后丙公司向法院申请执行。执行过程中，乙公司以被查封的部分房产属自己所有为由，提出执行异议，并提供了相应的房屋产权证，法院遂裁定中止执行。丙公司以市房管局对已查封的房产颁发产权证违法为由，诉至法院请求撤销颁发给乙公司的房屋产权证。
　
　 原告丙公司诉称，法院已对该住宅小区建设项目进行了查封，因此市房管局不得在法院采取保全措施的房屋上设定物权。市房管局的初始登记行为违法，应予以撤销。

　 被告市房管局辩称，财产查封的法律后果仅是不得办理财产转移过户，并不影响初始登记，查封裁定不应作为确权依据。且法院查封的房屋未进行初始登记，尚无权利记载，故不能认定为甲公司所有，乙公司就尚未确权的财产申请初始登记，并依法提供了《联建协议》等材料，故应予初始登记并颁发产权证。

　　法院经审理认为，根据当地适用的《房地产登记条例》的规定，新建商品房的初始登记，申请人需提交的申请材料包括土地使用权属证明、建设项目立项批准文件、建设工程规划许可证等材料。乙公司提交的申请材料中，土地使用权批文中的土地使用权人、建设项目立项主体、建设工程规划许可证的主体系甲公司，均与乙公司无关，故乙公司的申请材料不符合《条例》的规定。市房管局基于甲公司是该小区在建工程规划许可证的主体而协助法院对在建工程进行了查封，并做了查封登记备案，后又将该房产给予乙公司初始登记，与之前查封登记备案的公示效力相矛盾。判决撤销市房管局向乙公司颁发产权证的行为。

评析

　一、未经初始登记的房产可否查封

　民事诉讼中的查封，是人民法院在案件受理前或诉讼过程中对于当事人的财产或者争议的标的物予以封存，禁止对其进行转移或者处分的措施。初始登记是指房屋权利人对新建成的房屋或尚未进行产权登记的旧有房屋，依法向登记机关申请房屋所有权登记，领取房屋所有权证书的行为。初始登记仅具有证明、公示的效力，未经初始登记并不否定存在于该房产之上的所有权，因此未经初始登记的房产法院可以进行查封。法院对未经初始登记的房屋进行查封的目的是确保被查封标的物的权利状态不发生变化，对执行中涉及尚未确定权属的房地产，人民法院认为确有必要采取查封措施的，应当书面通知房地产管理部门进行备案登记，查封后房管部门可以办理被查封房产的初始登记。

　二、当地房管部门向乙公司颁发产权证的行为不妥。

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”该市实施的《房地产登记条例》也规定新建商品房的初始登记，申请人需提交的申请材料包括土地使用权属证明、建设工程规划许可证等材料。该土地使用权证、建设用地规划许可证等材料主体均为甲公司，因此应由甲公司申请初始登记。乙公司要想取得非住宅房屋的产权也只能在甲公司取得该小区项目房屋产权证后，由甲乙公司根据联建协议申请该房产的转移登记。房管局将非住宅房屋的产权证直接颁发给乙公司违反登记程序。如果甲乙公司共同申请取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等文件，则乙公司可凭这些证明文件和联建协议直接申请非住宅房屋的初始登记。

　提示：未经初始登记的房产可以查封；被查封的房产可以办理初始登记。