认清房产证 它是房屋所有权书面凭证

　　房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，房产证也因此成为人们广为熟悉并经常运用的权属证书。但在目前的实务中，人们对房产证的性质及其法律意义存在一些模糊认识。

　　案件回放

　　案例1

　　张磊(化名)与王琳(化名)是夫妻，2002年9月张磊在郑州注册成立了一家公司并担任公司法定代表人。2005年3月两人购买了郑州市中心一套建筑面积为169平方米的房屋。房屋产权登记证书记载该房屋所有权人为王琳。自2005年5月，张磊即占有使用该房屋。2005年6月，张磊将该房屋用作公司办公。因夫妻双方产生矛盾，2007年王琳诉至法院，要求张磊支付房租并搬出该房。

　　法院经审理认为，原、被告并未签订房屋租赁合同，被告张磊占有、使用涉案房产的事实，亦不能必然得出双方存在事实上的房屋租赁关系之结论。原告王琳要求被告支付占用期间房屋租金之诉请，于法无据，不予支持。涉案房产是在原、被告婚姻存续期间购置，被告亦向房屋出卖方交纳过维修基金、天然气集资款等费用，原告无证据证明双方作出该房产归其一人所有的明确约定，故房产证关于所有权人为原告的记载不足以反映该房产的真实权利状态，应推定为夫妻共同财产。原、被告对之有平等的处分权。被告将之用于公司经营之行为并无不当。且被告占用房屋至今已达两年之久，应推定为原告对该行为明知并予以认可。原告要求被告从该房产处搬出之诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。故判决驳回原告诉讼请求。

　　案例2

　　据大河报12月18日报道，房子卖出后，房价不断上涨，卖房人迟迟不愿协助买房人办理房产证。12月17日，郑州市惠济区法院审结这起纠纷案，一审判决卖房人必须协助原告赵先生办理房屋所有权证。

　　2005年4月，原告赵先生与被告郭某签订房屋买卖合同，约定赵先生购买郭某房屋，该房屋建筑面积420㎡，房屋单价为3000元/㎡，总价款126万元。双方约定：交钥匙时首付120万元，待办理完土地证、房产证后结清余款。合同签订次日，赵先生支付郭某120万元。郭某将钥匙及该房屋交付赵先生使用。

　　由于房价上涨，被告郭某一直未为原告办理房产证，原告赵先生遂诉至法院，请求依法判令被告郭某履行合同义务。

　　在案件审理过程中，被告郭某提出反诉，称房屋买卖合同是附解除条件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同约定的期限届满，郭一直未取得该房的产权证书，该房屋买卖合同已于合同约定的期限届满之日起，因失效而自动解除，要求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同已因失效而自动解除，并判令原告赵先生返还房屋并恢复原状。

　　法院认为，原告赵先生与被告郭某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。该合同自签订时起对原、被告双方均有约束力。原告已向被告支付了房款120万元，被告也已向原告交付了房屋。被告郭某必须协助原告赵先生办理房屋所有权证。法院驳回了被告郭某请求法院确认双方签订房屋买卖合同因失效自动解除的反诉请求。

　　解析一　房产证是房屋所有权归属的书面凭证

　　徐洁(郑州市管城回族区人民法院法官)：房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

　　作为证书之一种，房产证有以下特点：1.房产证只能由不动产登记机关发放，其他机关发放的房产证不具有法律效力。我国采取不动产分别登记体制，不同种类的不动产分别由不同的行政主管机关登记，房产证只能由房地产主管机关发放。2.房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。3.房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。4.房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。

　　在现实生活中，房产证的重要性不言而喻，它是购买房产行为有效、合法的证明，是构成完整房产交易的重要组成部分;房产证是该房产在解决分家析产、权属纠纷等问题时的有效证明文件，以及住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁时的法律依据。没有房产证，与房产相关的买卖、交换、租赁、抵押、赠与、继承等房产流转活动将受到很大程度的限制。

　　解析二　拥有房产证不等于拥有房屋所有权

　　茹重岩(漯河市中级人民法院法官)：我国《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”这似乎让我们有理由相信，房产证是确认房屋所有权的唯一合法凭证。其实这一规定实际是将房产证的法律意义绝对化了，误解了物权公示的原则、意义和适用规则。

　　首先，从房产证的内容来看，许多房产证不能反映房屋权利的真实状态。如本是家庭共同财产、由家庭成员共同居住使用的房产，在房产证上仅登记户主一个人的名字;上一辈遗留的房产虽已由下一辈使用、支配多年，房产证上的记载却一直没有变更……此类现象生活中比比皆是。

　　其次，从房产证的颁发程序来看，确实存在可能出现错误的环节。颁发房产证是具有房产管理职能的行政机关依据当事人的申请作出的一种具体行政行为。我国《城市私有房屋管理条例》规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”因此，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。房产管理机关对当事人所提供的材料进行形式审查后，认为房屋权属清楚，即可颁发房产证，对房屋所有权作出确认。而在颁证环节，因工作人员责任心不强或当事人提供虚假材料，行政机关又没有对之进行实质性审查的客观技术条件，房产证有可能出现错误。鉴于此，法律也赋予了当事人诉讼救济的权利。利害关系人如果对所发的证书有异议，对于行政确权不服，认为行政机关颁发房产证的行为侵犯了其合法权益，可要求行政机关予以撤销，或向法院提起行政诉讼请求撤销错误的房产证。可见，房产管理机关的颁证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。由此可以看出，在我国，目前不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，所体现的仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。2007年10月1日起施行的《物权法》第17条明确规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误之外，以不动产登记簿为准。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。因此，房产证只有在与不动产登记簿记载一致，且无人对其提出异议的情况下，才是有效的，能够真实证明房屋的权利状况。在利害关系人质疑房产证效力的情况，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权的意义。

　　在第一个案例中，虽然房产证上登记的房屋所有权人是原告，但基于原、被告是夫妻关系，该房产是在夫妻关系存续期间取得的，双方未有关于该房产属于原告一方所有的明确约定等事实，房产证上的记载显然不能反映权利的真实状态。法院将房屋确权为夫妻共同财产，以判决的形式否认了原告手中的房产证。

　　解析三 没有房产证不等于不享有房屋所有权

　　石捍华(郑州市管城回族区人民法院法官)：

　　在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果。受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。同样，房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发房产证。

　　因而，房屋买卖合同也不以是否办理房产证或是否交付房产证为要件。依照我国《合同法》第131条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，《合同法》并无特别要求。

　　从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。在房屋买卖合同履行时，卖方向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记(即“过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来，在房屋所有权移转过程中，房产证是不能随之移转的，房地产主管机关在进行过户登记之后，不应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有的房产证收回，再向买方发放新的房产证。可见，在房屋交易过程中，房产证的证明作用是极为有限的，远不如身份证、毕业证、合同书等常见的证书。

　　在第二个案例中，双方交易的标的物是没有取得产权证的房屋。没有产权证的自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧失物权客体的资格。从价值取向看，若以没有房产证为由确认合同无效，则会导致无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益的后果，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。

　　在司法实践中，对于未办理产权证的房屋买卖纠纷，法院一般不应简单地认定合同无效，而是应当根据具体案件情况区分处理，平衡双方当事人的利益：对于房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证，办证时补交税款，判决时明确税费由谁负担;对于房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先给予行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人，如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。