姐姐擅自将妹妹房屋过户案

吴甲、吴乙系姐妹。2000年3月妹妹吴乙购买住房一套。2001

吴甲、吴乙系姐妹。2000年3月妹妹吴乙购买住房一套。2001年3月，姐姐吴甲做生意需资金周转，遂借吴乙的房屋所有权证到银行办了抵押贷款。2003年5月，贷款到期，吴乙去银行拿回房屋所有权证时，被告知已被吴甲取走，房产已被过户到姐姐头上。吴乙到房管局询问得知自己的房屋所有权证已于2003年5月18日被注销，新的产权人是吴甲。吴乙随即以房管局擅自将房屋过户给吴甲为由将其告上法庭。法院受理了此案，并追加吴甲为第三人。

吴乙诉称，房管局未经谨慎审核就注销自己的房屋所有权证，并将房产过户给姐姐，是一种严重的失职行为，应予以纠正，要求法院判令撤销房管局发给吴甲的房屋所有权证，恢复其本人的房屋所有权证。

　　 房管局辩称，房产办证的整个行政行为程序合法正确。吴甲在办理房产过户手续时，提交了吴乙同意将房地产转让给姐姐的书面协议等一整套齐全的材料。房产过户、登记办证，是对所有权的一种登记行为，登记机关仅对资料作形式审查。办证机关在受理吴甲的登记申请后，对房产进行了权属审核，根据其提交的资料显示，该房产原权利人吴乙，已将该房转让给吴甲。经过初审、复审，吴甲缴纳交易手续费、契税后，办证机关依法颁给吴甲房屋所有权证，同时注销了吴乙的房屋所有权证。

吴甲辩称，房屋是她借吴乙名义购买的，虽登记在吴乙名下，但房屋实际产权归她。买房时，她正与前夫办理离婚，担心房屋登记在自己名下，离婚时对财产分割不利，故借了妹妹名。她和妹妹还签订了一份《住房借名协议书》，约定房屋所有权归姐姐所有。吴甲认为房产过户不存在欺诈行为。

法院经审理查明，房产转让协议上的妹妹印文与房地产抵押清单上的妹妹印文不是同一枚印章所盖，房屋转让协议上的印文和签名均是姐姐一人所为。法院认为房管局提供的材料，不能证明姐姐在办理转让登记时，提供了完备、合法的证据，也不能证明行政行为合法。其在吴乙未到场的情况下，对吴乙的签名、印章未加严格审查确认，应认定办理该宗房地产转让登记主要证据不足。最后法院判决，撤销房管局颁发给吴甲的房屋所有权证。

评析

一、财产所有权的取得应当合法

我国《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十五条规定，“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”本案中，姐姐吴甲未经妹妹吴乙同意，伪造办理房产过户所需要的各种相关证件、赠与合同等，将吴乙所有的房屋过户到吴甲名下，非法占有吴乙的房产，其行为严重侵害了吴乙的合法权益，属无效行为。

二、法院判决撤销吴甲的所有权证正确

我国实行房地产登记发证制度，即房地产登记颁发权利证书，目的在于保障权利人的合法权益，其具有对抗第三人的效力。本案中吴甲以其妹吴乙的名义买房，登记在吴乙名下，约定房屋所有权归吴甲所有的做法显然不符合我国的房产登记制度的相关规定，吴甲对登记在吴乙名下的房产不享有所有权。因此法院判决撤销房管局颁发给吴甲的房屋所有权证书是正确的。

三、当事人吴乙未到场，房管局在审查程序上存在过错

根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二款规定，“房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。”《城市房地产转让管理规定》第七条第二款规定，“房地产转一让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”据此，房管局审查房屋转让登记时，应审查房屋转让方是否拥有房屋所有权，是否签订了房屋转让合同，当事人双方是否到场，如未到场应出具委托书。然而房管局在审查过程中未履行必备的程序，当事人双方是否到场都未审查，存在明显的瑕疵，因此房管局在审查程序上未尽职责存在过错。

《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”本案从购房时就是妹妹吴乙购买，产权证的名字记载为吴乙，因此吴乙是该房产的唯一合法所有人。《物权法》实施以后，房屋产权证的效力也随之发生变化。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但记载不一致的以登记簿为准。”上述规定明确了登记簿的效力，房屋产权证仅仅是不动产物权的证明，是否有效以登记簿的记载为准。这也是我国不动产登记制度的一个重大变化，强化了登记簿的效力，弱化了房屋产权证的效力。

提示：房地产权利以登记为准，经过登记的房屋产权受法律保护，登记机关在办理赠与登记时也应审查当事人双方是否到场。