从两起案例分析行政诉讼和民事诉讼与不动产登记制度的关系
案例(一) 2003年1月10日，王某通过中介将自己所有的
案例(一)
案例(二)
评析
上述两个案件一个是民事诉讼，一个是行政诉讼，两起案件十分类似，都涉及房地产登记中的审查问题，而法院判决的结果却完全相反。因此，笔者就本案分析民法、民事诉讼和行政法、行政诉讼之间的关系。
民法是调整平等主体之间财产关系和人身关系的法律规范的总称。民事诉讼就是民事官司，是指当事人之间因民事权益矛盾或者经济利益冲突，向人民法院提起诉讼，人民法院立案受理，在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下，经人民法院审理和解决民事案件、经济纠纷案件和法律规定由人民法院审理的特殊案件的活动，以及这些诉讼活动中所产生的法律关系的总和。通俗地讲就是你的人身和财产的合法权益受到侵害时，当事人通过打民事官司，达到制裁民事违法行为，保护自己合法权益的目的。在案例一中，原告王某和被告杨某、刘某都是自然人，彼此之间的主体地位都是平等的，因此王某对杨某、刘某提起的诉讼属于民事诉讼。
所谓行政法，是指行政主体在行使行政职权和接受行政法制监督过程中而与行政相对人、行政法制监督主体之间发生的各种关系，以及行政主体内部发生的各种关系的法律规范的总称。行政诉讼是行政管理相对人，即公民、法人或者其他组织，认为行政机关或法律、法规授权的组织所实施的具体行政行为，侵犯其合法权益，依法向人民法院起诉，人民法院对行政机关行政行为的合法性进行审查，依法作出裁决的活动。案例二中，原告周某和许某属于行政相对人，其状告的某市房管局属于行政主体，因此周某和许某提起的诉讼属于行政诉讼。
从1982年开始建立行政诉讼制度到1990年《行政诉讼法》实施前，我国行政案件的审判按照民事诉讼法进行。1989年颁布的《行政诉讼法》，主要是根据实行行政诉讼以来的审判经验和行政法的一般规则，对民事诉讼法不能解决而又为行政法和行政诉讼所需要的特殊问题作了规定。人民法院审理行政案件，除依照行政诉讼法的有关规定外，对行政诉讼法及其司法解释没有规定的可以参照民事诉讼的有关规定。在房地产登记中经常民事、行政法律关系相互交织，对当事人的权益保护涉及民事和行政两种法律关系，两种关系相互关联，相互作用，处理结果互为因果，互为前提，对这种案件法院应适用何种程序审理，我国现行法律没有规定，但多数法院采用先行政后民事或行政附带民事案件的做法，也有的采用先民事后行政的做法，还有的采取分别审理和判决的方法。笔者倾向于采用先行政后民事的方法。
由此可见，上述的两个案例，既可以提起民事诉讼也可以提起行政诉讼。
为什么两个案例中同一事实会产生不同的审判结果呢？这是由于法学界对我国房地产登记审查形式的认识不一致，加之法律上没有明确的规定，法院在审理过程中缺乏依据，因此，法官都是根据自己的认识来判案。下面笔者从世界主要国家不动产登记制度及审查方式看我国的不动产登记制度及审查方式。
从理论上看，有的学者将不动产登记模式分为两类，即契据登记制和权利登记制（包含托伦斯登记制）。也有学者将不动产登记模式分为三类，即“契据登记制度”，又称“法国登记制度”；“权利登记制度”，又称“德国登记制度”；“托伦斯登记制度”；又称“澳大利亚登记制度”。学者们的立法建议也基本上以此三类立法体例为基础而提出，下面对这三类立法例加以介绍比较。
1.契据登记制度
契据登记制度系法国所首创，其采用的国家对于不动产权利的取得、丧失、变更，采行意思主义，认为只要双方当事人意思表示一致，订立契约，即可发生物权变动的效力，而并不以登记作为生效要件，登记机关证明契约已经订立，即依照契据所记载的内容，办理登记。采行该项不动产登记制度的国家、地区主要有法国、意大利等国家。其特点是：
(1)形式审查主义
登记机关对于登记的申请，采用形式上的审查，如果申请的手续完备，就依照契据的内容，在不动产登记薄上进行记载。对于契据所记载的权利事项有无瑕疵不予实质审查。
(2)登记无公信力
所谓登记无公信力，是指已经登记的权利事项，公众不可信赖它有确定的效力。故登记事项，实质上不成立或无效之时，其不成立不得对抗善意第三人。
(3)登记采行自愿原则
不动产权属状况是否登记由当事人自己决定，法律并没有强制规定。
(4)登记簿的编成采人的编成主义
即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成。
(5)登记以不动产权利的动态为主
房地产的现状虽然也可以登记，但是对于房地产权利的变动而言，后者更为重要。
2．权利登记制度
权利登记制度是德国法系的登记制度，又称为德国制或登记要件主义。关于不动产物权变动的行为，只有当事人的意思表示以及相互间订立的契约并不生效，必须经过实质审查确定，并履行法定登记的形式才发生效力，不经登记不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生物权变动的效力。采行该种登记制的国家或地区主要有德国、瑞士等。
权利登记的特点：
（1)登记要件主义
登记为房地产物权变动的效力发生要件。即房地产物权的发生变动效力，除当事人合意外，还须登记。
(2）实质审查主义
登记机关对于不动产的权属登记申请，有事实审查的权力，登记人员不仅要审查登记申请是否具备形式上的要件，而且要审查不动产权利变动的原因与事实是否相符，交付的文件有没有瑕疵，只有在证明一切无误后才进行登记。
(3)登记有公信力，即登记簿上的事实，即使实体法上不成立或无效，都不得以其不成立或无效对抗善意第三人，常视为实体上有效。
(4）登记簿的编成采物的编成主义即以不动产标准编成。
(5)登记物权静的状态，即登记簿不记入物权的变动事实，而记人物权的现在状态。
3．托伦斯登记制度
托伦斯登记制又称为澳洲登记制，或者说权状交付主义。它是指房地产一经登记后，其房地产权利具有确定性质，从而方便流通。首先借助政府的力量做一次土地权利的总清理，以代替私人间调查征信追究权，并以政府颁发的权状，以代替私人间的契约行为。这项制度的基本精神与权利登记制相同的地方很多。采行该种登记制度的主要有爱尔兰、加拿大、泰国、马来西亚、苏丹等国。
托伦斯登记制的特点：
（1)登记并非采用全面强迫制
不强迫一切房地产，必须向政府申请登记，登记与否由当事人自行决定。但房地产如经申请作了第一次登记，日后如有房地产转移或变动，非经登记，不生效力。
（2）登记采行实质审查主义
登记机关对于登记的申请，有实质审查的权限，对登记原因及证明文件应详细审查是否有误，而且对于必须公告的须经过公告程序后，才有确定的登记效力。
(3)登记具有公信力
房产一经登记，即具有不可推翻的效力，此项权利的效力，由国家做保证，且任何人均应信赖该登记。
(4）交付房地产权状
作为登记人应该享有权利的确定凭证，房地产为第一次所有权登记时，登记机关依据权利状态制作房地产权状一式二份，一份交给申请人收执，作为确认权利的证明，一份存登记机关，以备编成登记薄。
(5)房产如果设定权利负担，应为负担登记
已登记的房产上的他项权利，如抵押权等，应当办理他项权利的设定、变更登记。
(6）登记机关因登记错误负损害赔偿责任
登记的房产权利具有不可推翻的效力，但登记如果有遗漏或错误，致真正权利人遭受损害时，登记机关应负赔偿责任。
由于各国民族、文化、经济发展状况不同，各国的登记制度又具有自己不同的特点，不完全等同于契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制。因此，不能简单的将某个国家的登记制度归为某一类。
我国台湾地区有关房地产登记制度采行德国权利登记制兼澳大利亚托伦斯登记制的优点，融合而成为一个新的房地产登记制度，具体特点如下：(1)登记要件主义（2)原则上采强制登记主义（3)登记采实质审查主义（4)登记具有绝对效力（5)登记薄的编制采物的编成主义（6)登记确定后发给权利书状（7)地政机关设置登记储金，负损害赔偿责任（8)登记时完成规定地价程序（9)公开发给地籍薄
我国早在建国初期就建立了不动产登记制度。但由于历史的原因。没有统一的不动产登记立法，而是将不动产登记规定分散在民事和行政法律法规和规章之中，且规定不统一已不能适应社会主义市场经济发展和保障正常的不动产物权秩序以及对不动产权利保护的基本要求，影响了对我国不动产利用的宏观管理。已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范零散，主要集中在土地和房地产管理法律法规之中，这些零散的法律法规相互冲突，不合法理的规定颇多，并且在实际工作中缺乏可操作性，在不动产物权登记制度方面有明显立法滞后的现象。《物权法》的出台对我国的不动产登记产生了巨大影响，但对登记的规定比较原则。因此，我国应尽坚决制定不动产登记法。
根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，目前我国房屋权属登记分总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记六种。
我国现行的房地产登记制度概括起来主要有以下几个特点：
一是房地产权属登记由不同登记机关分别登记。房屋与所占用的土地使用权主体是一致的，房地产权属的登记本应当是一次进行的，证书也应当只领取一个，但由于我国大部分城市和地区对房地产登记事项由房产与土地两个部门分别管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。
二是房地产权属登记为房地产权利动态登记。当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不具对抗第三人的效力。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。
三是房地产权属登记具有公信力。依法登记的房地产权利受国家法律保护。房地产权利一经登记机关在登记薄上注册登记，该权利对抗第三人在法律上有绝对效力。
四是房地产权属登记实行及时登记制度。房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等．权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律的有效保护，且要承担相应的责任。
五是颁发权利证书。房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。
六在登记机关的审查责任上，不能简单的将我国的审查方式归结为实质审查或者形式审查。登记机关应对申请要件进行审慎、全面、尽职的审查，对于力所能及能够审查清楚的（如产权证真伪等）应进行实质审查，而对没有条件和能力对其真实性进行审查的要件（如：身份证、签章真伪等）只需尽到审慎的审查义务。
有关登记机关的责任问题，与我国不动产登记制度紧密相连，登记机关应当承担什么责任，我国法律尚无明确规定，《行政许可法》第七十六条规定，行政机关违法实施行政许可，给当事人的合法权益造成损害的，应当依照国家赔偿法的规定给予赔偿。该法第六十九条还规定，被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，应当予以撤销，但并不属于行政机关的赔偿范围。虽然我国不动产登记不属于行政许可，但它是一种行政确认行为，可以借鉴《行政许可法》对行政机关赔偿责任的规定。《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”登记机关应承担什么样的赔偿责任，归纳起来应该有如下两点：1．由于登记机关的过错登记给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；2．当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损失的，登记机关不承担责任，由当事人承担赔偿责任。
案例一中，法院认定杨某善意取得房屋，应保护杨某权利值得商榷。在传统民法上善意取得主要是指动产，是无权处分他人动产的让与人，不法将其占有的他人的动产交付于买受人后，如买受人取得该动产出于善意，则其可取得该动产的所有权。我国的民法通则中未明文规定善意取得制度，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第九十六条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。由此可见，司法解释将善意取得制度已扩展到了不动产，但其范围仅限于共有人之间财产处分。并未明确延伸到共有人之外。因此，对该案件的处分是否可以适用对共有人财产处分的规定还需探讨。
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
因此，本案若发生在《物权法》实施以后，杨某可基于善意取得该不动产的所有权。
在案例二中，法院认为周某、许某曾在被告处进行过初始登记，初始登记中存有原告的身份证和签字，被告应该核对，由于被告没有核对，以至将原告并未出卖的房产登记在买房人李某名下，显系认定事实不清。据此，法院做出了撤销房管局为李某颁发的房屋所有权证书的行政判决。笔者认为，这样的判决显然不妥。正如前所述，我们认为，在房产登记中，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损失的，登记机关不承担责任，由当事人承担赔偿责任。况且登记机关日常工作量相当之大，要求每一笔登记审查都与其初始登记核对，这加大了登记机关的工作量，降低了工作效率，在现有的技术水平和办公条件下是显然不能达到的。
综上所述，该两件案例都是当事人在办理房产登记时，向登记机关提供了虚假的身份证明材料，登记机关没有审查清楚身份证的真伪而导致了严重的后果，但审查身份证的真伪在行政登记机关的审查能力之外，所以两起案例中登记机关都不应当承担赔偿责任。
提示：交易权属登记人员应了解民事和行政法律关系，掌握我国不动产登记制度和审查方式。
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