案例分析：签约楼价高于同类物业 买家反悔不买也属违约

胡先生经某中介公司介绍，看中了一套住宅，并与中介公司签订《买卖要约通知书》，约定“胡先生同意以 90 万元购买该套住宅，若中介方能将该住宅以低于 90 万元的价格成交， 胡先生则将差额部分的 50% 奖励给中介方作为佣金”。同时， 胡先生交给中介公司 2 万元定金。

　　 经中介公司努力， 业主同意以 87 万元出售该物业 。 胡先生与业主、中介公司签订了《房屋买卖合同》。但后来胡先生了解到该住宅所在小区内其他同类型、同面积的住宅售价都不超过78万元，甚至有类似物业售价仅 72 万元左右；据此，胡先生认为中介公司在交易过程中存在欺诈行为，属于违规操作。因此，要求中介公司退还他所交的 2 万元定金，并终止交易。

　　 但中介公司表示：《房屋买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，合同中所有条款都是交易各方真实意愿的体现，因而并不存在欺诈行为；至于胡先生听到同一小区同面积住宅价格低于所购买的住宅，这种情况在二手市场十分普遍，关键是买卖双方经协商以何种价格成交。所以中介公司要求胡先生继续履行合同，否则将通过法律途径追究其违约责任。后经市房地产中介服务管理所调解，胡先生同意继续履行合同。
　　分析：

　　该案例纠纷产生的原因是，买家比较了市场上相同类型物业的楼价后，认为《房屋买卖合同》所约定拟交易物业成交价格过高，因此，要求单方解除房屋买卖合同。

　　 在二手楼市中，由于交易情况和影响交易物业价格的因素多种多样 （如业主急于兑现，可能会以低价出售物业等），因而同样品质的物业成交价格也会有很大差异。 案例中，胡先生显然对购买的住宅成交价格因素了解不够从而认为中介公司存在欺诈行为，他没考虑到已签订的《房屋买卖合同》中所约定的住宅成交价格是经买卖双方协商同意的，是交易当事人真实意愿的体现，中介公司对此并没有决定权。 如果在合同中没有把“拟交易物业成交价若高于同类”作为合同可撤销的因素进行约定，那么买卖双方就应该依据合同约定，依法履行合同，否则将承担违约责任。

　　提醒

　　市民如果不想为了避免因所购买的物业成交价过高而悔约的，在签订《买卖要约通知书》和《房屋买卖合同》前，就要多了解市场行情，熟悉所要买物业的基本情况， 或要求中介公司提供最近成交的同类型物业的楼价信息， 事先对楼价做出大致的判断。

　　小知识：

　　房地产买卖合同在什么情况下无效？
　　 1 、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　 2 、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　 3 、以合法形式掩盖非法目的；
　　 4 、损害社会公共利益；
　　 5 、违反法律、行政法规的强制性规定。