购买小产权房的法律风险提示

购买小产权房的法律风险提示 解决小产权房风险的对策

　　导读：“小产权房” 不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　购买小产权房会有哪些风险

　　第一，法律风险

　　前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。

　　所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

　　同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

　　最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。

　　2007年7月，画家李某兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李某兰9.3万元补偿款，李某兰于判决生效90日内腾房。李某兰遂向市二中院上诉。

　　2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李某兰可就赔偿问题另行主张。

　　第二，政策风险

　　在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

　　第三，开发建设的监管同样存在缺位

　　目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

　　第四，购买后也不能合法转让过户

　　由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

购买小产权房的法律风险提示 解决小产权房风险的对策

　　解决小产权房风险的对策

　　(一)、妥善处理已建成的小产权房对于已经建成的小产权房，若全部拆除，一方面不利于社会和谐，另一方面对社会资源是一种浪费，所以要视情况而定。对占用耕地的违法行为应有效加强管理，对于非城市规划区内违法侵占耕地，甚至是基本农田用来开发建设的小产权房，应依法予以严肃查处，还耕于农，严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，切实保护农民的合法权益。对于规模比较大、符合土地利用规划、还没有销售出去的小产权房，可由政府进行建筑质量验收，符合标准的可以划为社会保障房，从一定程度上解决保障房供应不足的问题，减少国家对保障房土地和资金的投入。

　　(二)、完善土地法律制度，加快集体建设用地使用权流转立法。土地是不可再生的资源，其供给的无弹性决定了必须建立清晰稳定的土地权利制度和集体建设用地使用权流转制度，立法应包括：农民土地权利的界定;明确土地权属变更的审批、登记制度，比如审批登记的程序、进行审批登记的管理机关、集体建设用地流转的资格审查，具体的流转条件的限制;使用权流转的补偿标准及收益分配体系;价格评估体系;农村房地产市场运行中各市场主体的权利义务，应负的法律责任等。

　　(三)、加强政府对房地产市场管理和监督的力度1986年《土地管理法》实施的最初几年，“小产权房”的现象并不严重，规模也不大，如果各级政府从一开始就将强对房地产开发市场的规范和引导，把“小产权房”这种经济怪胎遏制在萌芽阶段，就不会出现今天这种屡禁不止、大肆蔓延的趋势。对土地违法案件的查处需要相关部门的配合，尤其是土地管理局、规划局、城建局等。此外，健全政府的土地供给和土地投放的调控监督机制，确保城市合理的土地投放，压缩城市房地产市场投机的空间。小产权房已经成为中国社会一个很有代表意义的词汇，它反映了政府、开放商、农民、购房者之间的利益博弈。现阶段正处于经济发展的转型期，对于“小产权房”这种不能为现有法律体制容纳的新事物，不应采取简单取缔的方法，而应及时修改有关的法律、法规，引导房地产市场健康发展，进而保证中国社会平稳转型的成功。

　　(四)、重视居民住房问题的解决小产权房的产生也是由于居民住房问题无法得到很好的解决。首先，政府应采取措施抑制房价进一步上涨。在出让土地使用权时不应仅仅根据竞价结果决定中标人，应综合评估中标房地产商的状况，鼓励其开发中低价位、中小户型的普通商品房，严厉制止炒卖土地的行为。其次调整城市房地产租赁市场，降低租金。据调查北京市今年7月份租赁均价达每套每月2509元。其中西城区、东城区和海淀区租赁均价更高，分别为2865元、2822元和2787元。③因此政府应当采取相关措施调整房地产租赁市场，降低租金，保障更多居民的居住利益。最后，扩大保障性住房覆盖面。我国正在加大力度建设经济适用房、廉租房等保障性住房，但是依据现行法律法规保障性住房覆盖人群范围狭小，不能满足中低收入家庭的需求。因此应修改相关法律法规，扩大保障性住房的覆盖面，将城市中的普通工薪阶层纳入覆盖范围。

　　结语：我们必须妥善地解决该问题。结语小产权房问题是在中国独特的城市化背景下产生的，我国政府要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏制小产权房的发展势头，维护人民的利益，促进社会和谐稳定发展。

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