小产权房买卖之以案说法

　　　导读：现在很多小产权房的买卖在交易中或者正在处理纠纷中，小产权房的买卖交易有哪些纠纷会容易出现呢?出现这样的情形后又该如何应对和解决呢?下面以一则案例来说明关于小产权房买卖的相关事宜：

　　【案情简述】

　　旧村改造 意外获得两套楼房

　　王某所在的村进行旧村改造，村委会跟王某签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王某得到两套二居室楼房。王某的同事孙某，听说王某拆迁得了两套房子，就与王某协商购买其中的一套。虽然王某是农村户口，孙某是城镇户口，但王某所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王某卖房的事情也表示不予干涉。

　　王某孙某签订《房屋转让合同》，约定：王某为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王某愿将本套房屋的所有权卖给孙某。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王某与孙某履行了该合同，房款两清。

　　房价上涨 事后反悔

　　王某将房子卖了以后，当地的房价却一路飙升，王某反悔了，他想拿回买给孙某的房子。于是，王某以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙某是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，要求孙某返还自己的房屋。

　　孙某对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕;经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙某辩称：“王某是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王某的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”

　　庭审中，法官问孙某房屋的现状如何，孙某气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王某想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。”

　　法院对该小产权房买卖案件的审理意见

　　法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王某与孙某在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王某与孙某在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王某要求确认其与孙某签订的《房屋转让合同》无效、孙某退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。

　　法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王某的诉讼请求。

　　【知识拓展】

　　城镇户口与农村户口的小产权房买卖应满足什么条件才有效?

　　近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。 其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利 益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。

　　对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：

　　一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;

　　二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容;

　　三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。

　　本案中，王某与孙某在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且，王某从村委会买房时花费11.6万元，而几天后王某就以13.5万元价格将房屋转卖给孙某，王某获利近2万元。因此，双方之间的交易也是公平的。该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。

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