未经同住人同意购买公房合同无效

　　未经同住人同意购买公房合同无效，购买公房需要经过同住人同意，否则无效。相关法律规定：按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满1 8足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。

　　【案情简介】

　　原告张某系安徽回沪知青子女，被告邱某系原告姑父。1 9 9 5年8月2 8日，根据相关政策及被告邱某的同意，原告张某的户籍由安徽省淮北市北村2排4栋1 0 3室迁入上海市控江二村36号6室被告邱某家中，但未实际居住。2 0 01年7月，上述房屋被动迁，原告张某、被告邱某及妻、子共四人分得本案系争房屋，被告邱某中为系争房屋的承租人。因入住系争房屋要求遭拒，原告曾于2 0 0 1年7月向本院提起诉讼，要求确认原告对系争房屋拥有居住使用权，同年8月，本院以(2 O O 1)浦民初字第6 7 5 3号民事判决书判决支持原告的诉请。8月2 4日，原告张某因读书原因，户籍由上海市控江二村3 6号6室迁出，迁往湖北省武汉市华中科技大学。1 O月2 2日，被告邱某及其妻、子的户籍由上海市控江二村36号6室迁出，迁入系争房屋。2 O 02年5月1 7日，被告邱某向上海市浦东新区住房制度改革办公室出具职工1家庭购买公有住房协议书，其中称：……经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋确定为邱某私有。承租人或受配人一栏有邱某中签名盖章，同住成年人一栏分别有被告邱某中妻、子的签名盖章。本户人员情况表核定的家庭成员(以户口簿为准)为：邱伟、张佩华和邱久新。之后，被告邱某与出售人被告上海市浦东新区住房制度改革办公室签订了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，由被告邱某出资人民币2 1，8 9 8元购得系争房屋售后公房产权，权利人登记为被告邱某。2 0 06年7月2 0日，原告张某的户籍由湖北省武汉市迁回上海市，落户在上海市浦东新区川沙镇川环南路4 9 0号非农集体户口内。

　　2 0 0 9年8月7日，原告张某提起本案诉讼称被告购买系争房屋未告知原告，亦未经原告同意，故要求判令两被告就上海市浦东新区杨高中路1 0弄3支弄2 0号3 0 1室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复系争房屋由邱某承租的公房性质，本案诉讼费由被告承担。

　　【被告观点】

　　被告邱某辩称，相关证据材料显示，两被告在签订买卖合同时，原告并非系争房屋的同住人，故不是购房对象，被告的购房不需要经过原告同意，两被告签订的合同完全合法有效。2 0 01年法院关于居住使用权的判决生效后，原告从未申请执行，也没有向公安部门申请户籍变更，所以原告不具有系争房屋同住人的法律概念，无权对被告之间的购房协议提出诉请，因为原告所称的对系争房屋的居住使用权并不是一成不变的，它可以基于当事人的放弃而丧失。基于上述理由，原告诉请不能成立，请求法院予以驳回。

　　被告上海市浦东新区住房制度改革办公室辩称，被告邱某中在购买系争房屋时，原告的户籍并不在系争房屋内。而房屋的性质不论是公房还是产权房，并不影响居住使用权的存在。其按上海市公房出售办法规定办理公房出售事宜，手续齐备，故不同意原告之诉讼请求。

　　【律师分析】

　　根据上海市《关于出售公有住房的暂行办法》第五条的规定，按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满1 8足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人;承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。原告张某是系争房屋的受配人员之一，属系争房屋的同住人。被告邱某在购买系争房屋时，原告张某的户籍虽不在系争房屋内，也是因为读书原因造成，故被告邱某未经原告同意即以自己一人名义购得系争房屋，显然不符合相关规定。鉴于被

　　告邱某出具给被告上海市浦东新区住房制度改革办公室的职工家庭购买公有住房协议书及本户人员情况表上没有原告的署名，两被告间签订的公有住房买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，系争房屋应恢复原有的由被告邱某承租的公有房屋状态，被告上海市浦东新区住房制度改革办公室应将根据无效合同取得的相关购房款项返还给被告邱某。

　　【法院判决】

　　一、被告邱某与被告上海市浦东新区住房制度改革办公室就上海市浦东新区杨高中路1 0弄3支弄2 0号3 0 1室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效;

　　二、上海市浦东新区杨高中路1 0弄3支弄2 0号3 0 1室房屋恢复为由被告邱某中承租的公有房屋;

　　三、被告上海市浦东新区住房制度改革办公室应于本判决生效之日起三十日内返还被告邱某中购房款项人民币2 1，8 9 8元。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费人民币4 38元，由被告邱某中承担。

　　【法条链接】

　　一、《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发〔1994〕19号)

　　第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。?

　　职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。?

　　二、《中华人民共和国合同法》

　　第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。