世界三次房地产泡沫的警示 减少房地产过度投资

费婕根据最新报告，房产新政实施后的几个月来，房价仍在逆风飞扬，不光是北京，目前国内各大城市(除上海稍降外)房地产市场存在异常上涨现象。这种价格与价值相背离的长期上涨，必然会导致房地产泡沫。中国目前的形势，让我们回忆起世界发生的三次房地产泡沫引发的经济危机。

日本的房地产金融泡沫

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金注入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨，其间日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍，一般工薪阶层即使用毕生储蓄也无力在大城市买下一套住房。到1990年，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产金融泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，1996年的地价指数降到1989年的1/3，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。1990年以来，股价、地价市值共减少约1000兆日元，相当于日本GDP的两倍。与此同时，日本房地产业全面崩溃，坏帐高达6000亿美元，日本由此陷入了长达15年的经济萧条和低迷，遭受了该国历史上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。

泰国的房地产金融泡沫

20世纪80年代，泰国为了发展外向型经济，在未形成完善有效的金融监控体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金大量进入其房地产市场，到1996年，该国房地产的外商直接投资达188.1亿铢，约占泰国外商直接投资总额的1/3。与此同时，泰国金融机构被眼前房地产的虚假繁荣所迷惑，加大了信贷投入，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%，由此而使国家的房地产市场供给大大超过需求，形成了大量经济泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续上升至22%，其中办公楼空置率高达50%。1997年，东南亚金融危机爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

美国的房地产金融泡沫

20世纪30年代，位于美国东南端的佛罗里达州由于气候宜人、地理位置优越而成为冬日旅游胜地。此前，该州地价一直低于美国其他州，随着许多美国人来此购买房地产需求的增加，佛州地价出现了惊人的升幅，1923-1926年间，该州地价最高涨幅达到5倍。据统计，1925年仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司和2.5万名地产经纪人，受其狂潮的催动，银行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛罗里达州的房地产泡沫迅速破灭，许多企业家、银行家破产，这场泡沫不久激化了美国的经济危机，引发华尔街股市崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。

从以上三国发生的房地产泡沫造成的经济危机中，我们得到那些警示呢？

警示之一，增强房地产泡沫危机意识

对于我国持续攀升的房地产市场，美国摩根士丹利出台的一份研究报告认为，中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机，多年前中国房地产泡沫曾引发两位数的通货膨胀，大量投机行为令资金无法收回，而导致银行坏账激增，这种危机正再次显现。同期，美国《华尔街日报》也称中国大兴基建项目，连同入世带来的外国投资热潮，可能会使20世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃。美国《华盛顿邮报》前不久也载文指出，中国房地产及其破裂将是中国银行体系危机的导火索。文章分析认为，银行是中国资本的主要来源，房地产泡沫一旦破裂，就意味着银行将增加新的坏账。日本《东京新闻》披露，“日本内阁一份报告称，中国有发生房地产泡沫的危险”。由于大量外资持续流入中国，目前已近1万亿美元，国内流通的人民币急剧增多，人民币已经出现过剩流动的现象，这将在今后造成房地产泡沫。目前我国在GDP中房地产业占有相当大的份额，如何让过热的房地产市场冷却下来，是摆在目前全国上下的重要任务。

警示之二，减少房地产过度投资

今年1月至7月，全国完成房地产开发投资9411亿元，同比增长24%。来自国家统计局的数字显示，今年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。这一数字去年全年只是同比增长了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月则分别比上年同期增长了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，贷款突破2000亿元，达2187.9亿元，同比增长42.9%。上半年达到2743.33亿元，与去年同期相比涨幅达到56.4%，增幅比去年全年高35个百分点，至6月末，商业性房地产贷款余额已达3.4万亿元。由于各商业银行银行大量向房地产市场投放贷款，今年前七个月就用了全年信贷供应量的95%。高投入必然带来高产出，上半年，销售面积2.3亿平方米，同比增长16.5%；商品房销售额7957亿元，同比增长24.5%。同时由于过度开发，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长17.2%。其中，商品住宅空置面积6715万平方米，同比增长14.1%。大量投资的背后，是利益的驱动，房价也在日新月异的上涨，泡沫也在一天一月的增大，如果这种投资得不到抑制，泡沫吹到一定程度，总有一天就会破灭，我们应从日本、泰国和美国房地产泡沫中汲取沉痛的教训，防止过度投资带来的泡沫经济，只要因势利导，回归理性发展的投资思路，就能使过热的投资冷却下来，促进房地产市场健康有序的发展。

警示之三，政策一定要落实到位

今年以来，我国为了抑制房地产泡沫经济的出现，先后采取了多项措施，5月24日国务院转发的建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，5月31日，中国人民银行发布了《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》。近日又发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，严把土地“闸门”。同时，建设部、发展改革委、工商总局召开“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动。继建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，被称为限制外资炒楼的细则《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》又由中国国家外汇管理局、建设部联合推出。国税总局也出台新规加强房地产业征税管理。多管齐下，能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看是否落实这些政策，落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。所以，一定要加大政策落实力度，严格政策还要严格落实，只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。