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广州房价3年翻倍:投资者加贷旧房买新

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 09:15:42

自2003年至今三年时间,广州一手房价从3888元/平方米上升到现在的7000元/平方米,房价几乎翻倍。一批精于投资的市民把原来按揭购买的房屋或加按,或赎契再按,套取升值的房价再买房投资。他们既赚取租金,又赌房子再升值获利,成为楼市投资的新一族。

但有专家提醒,如果房价一直平稳上升,该种投资方式的确可以获利,但房价大幅下降,房子贬值,投资者不仅因此成为负资产者,还要负担沉重的供楼款,风险极大。

投资故事:加按,赎契再按,再买楼

林女士是广州某投资公司的财务人员,她前年被公司调到了北京工作,现在她在广州和北京都买了房子。近期,她为了购买广州滨江东某楼盘单位,就进行了一次极为复杂的加按筹首期款行动。

前年,林女士刚调到北京,她就买了一套三环附近的房子,房价50万元左右,她申请6成按揭15年期房贷,贷款30万元,月供2370多元。

四个月前,她把北京这套房子加按贷款。近两年北京房价急升,林女士的房子评估价达到75万元,比原来房价高了25万元。而林女士两年内已经还了5万元贷款,剩余25万元贷款额。于是房子加按后可以多贷20万元现金。加按后,林女士北京的房子贷款额45万元,20年期,月供3400多元。

接着,林女士把加按北京房子获得的20万元用于广州一套江燕路商品房的还贷。该套江燕路商品房110平方米,是在四五年前购入的,当时总房价仅35万元,同样采取按揭方式购买。现在还有18万元贷款未还清。于是,林女士的20万元现金刚好足够还贷款。江燕路房子提前还款赎契后,林女士拿着该套房子的房产证到另一家银行办理房屋纯抵押贷款。经评估,江燕路房子目前评估价达58万元,比原来的房价又涨了23万元,6成贷款额34万元,20年期月供2600元。

于是,林女士的34万元现金成为购买新一套房子的首期款。她在滨江东某楼盘购买了一套70多平方米的两房单位,房价60万元,进行5成30万元按揭,30年期月供约1760多元/平方米。在林女士进行了一系列的加按、赎契再按揭行动后,她不仅多买了一套房子,还剩余3万元左右现金。

加贷后供楼款与以前差不多

究竟林女士为什么要多付银行利息,通过增加贷款额来再购房呢?林女士为记者算了一笔账。她说,家人住的是北京的房子,3400多元供楼款的确需要自己付。而江燕路的房子已经出租给别人,月租收入2500元,房子的月供是2600元,她多付100元即可。而她在滨江东新买的房子将于明年交楼,届时可出租,预计月租金收入3000-3500元,扣除1760多元月供款剩余1240-1740元,可以补贴江燕路房子和北京房子的月供。

林女士表示,现在滨江东房子还没出租,供楼款挺重,明年收楼出租后,购买三套房子需要的供楼款和以前两套房子需要的供楼款差不多在2000元左右。但现在却多了一套房子。

实际上,林女士在广州棠下还有一套房改房,月租收入1500元;海珠区还有一个小区商铺,月租收入3500元。这些租金不仅能负担林女士所有月供的费用,还有2000多元的盈利。

林女士还说,广州的三套房子都在市中心,房价还将有上升的空间,几年后卖出房子还能有更多的盈利。

房价涨了市民加贷套现金:垫资加贷服务应运而生

据悉,由于广州房价连续几年的急升,广州楼市近期出现了不少像林女士般,通过升值了的房子加按,增加贷款额来套取现金的现象。而不少银行和按揭公司也针对此,纷纷开展类似的房屋纯抵押、垫资增贷服务。

加贷套现金现象增多

林女士告诉记者,她通过房屋加贷套取现金买房的办法也是从身边朋友处取经的,她有不少朋友都是通过把房屋加贷来取得现金的,这样房子既能出租获得租金,新套取的现金或作为买房的首期,或用于做生意或者投资股票、基金,赚取更多的利润。

记者从多家按揭公司获悉,现在的确有不少按揭购房的市民把物业重新加按,或者赎契再按揭,来增加贷款额,从中套取部分房子增值的现金。有的用做再购房,有的则用于做生意或其他投资,如股票、基金等。一位办理了房屋加按业务的市民梁先生说:"现在房屋加按的利率最高也是商业贷款利率6.84%,个别银行还能按优惠利润办呢,只要我取得的现金盈利多于6.84%,就可以考虑加按房子了。"

而市民的按揭房之所以能加贷套取现金,最关键的原因是广州房价在3年内翻了一翻。2003年是广州房价7年连续下降的最后一年,房价也是最低的,当时全年十区一手住宅均价仅3888元/平方米,但到了今年10月,阳光家缘显示广州一手住宅均价已经达到了7000元/平方米。正因为房价的急升,前几年购房的市民房子都升值了30%-50%,所以通过银行加按,轻轻松松都能获得10万元以上的加贷现金。

垫资加贷服务抢客

据了解,广州市一批中小型银行联合按揭公司纷纷开始推销加贷服务,而按揭公司更协助提供垫资担保服务,目标一致针对这批希望加贷套取现金的市民。据了解,广州的中小型银行正是通过该种灵活方便的房贷加贷业务,来争夺小业主房贷的份额。

记者在不少报纸分类广告上发现,银行和按揭公司都大打广告推广垫资增贷服务。记者致电招商银行天河支行的房屋贷款电话,工作人员表示的确可以办理垫资增贷服务,银行经过评估后可以先提供资金给申请人,先到原来的按揭银行还款赎契,接着再在招商银行办理纯抵押贷款,最高可贷6成房款。但是申请人除了要付按揭费用外,银行提供赎契的款项也要按总金额的4%收取担保费。

而汇瀚按揭则可以通过民生银行办理一种更优惠的加按服务,同样是银行评估房屋后先付现金到申请人原来的贷款银行,办理赎契,再到民生银行办加按手续,而整个业务只需每宗2500元费用,最高可以贷到房屋评估价7成的款项。但是年期只有5-8年。

另外,记者从一家银融个人理财中心了解到,除了上述的民生银行和招商银行外,深发展、兴业银行等都可以办理上述的房屋纯抵押加按业务。

专家提醒:房屋加贷再投资风险大

有房地产专家提醒,目前市场存在的该种通过房屋加贷获取现金再投资的做法风险很大。

以房屋加贷获取现金再购房为例,投资者通过加贷获取现金已经增加了贷款额,把套取的现金作为首期款再买楼,同样再增加一大笔贷款额,这等于市民用大笔的银行贷款来买楼。除非房价继续以每年升幅超过7%的比例上升,否则仅是希望通过房屋升值来获利是不现实的。而一旦房价急降,投资者除了要负担巨额的月供款外,还极有可能成为负资产者。而对于银行来说,贷款的市民是通过房屋增值来获取更多贷款的,一旦房屋贬值,房屋价值将低于贷款额,届时一大批市民可能会断供,增加银行的坏账。

而通过房屋加贷获取现金进行其它如股票、基金等的投资,其投资风险更大于购房投资,一旦投资失利,投资的市民将更难负担巨额的银行还贷月供款。

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