房产投资：“追涨杀跌”还是“牛出熊入”？

房地产行业的这个“金九银十”似乎成色不足。虽然各城市的市场表现差异性导致涨跌幅不同，但浓重的观望气氛使房价下跌状况开始从深圳、广州蔓延到上海，乃至二、三线城市。

根据联合证券发布的房地产研究报告，率先下跌的深圳楼市，终于在价格持续走低后于上月迎来市场回暖，商品房成交套数和成交面积环比分别上涨29%和25%，但房价仍有所走低。上海新房成交则低位徘徊，房价亦小幅走低。北京新房价格虽未明显下跌，但上月新房销售仍创下2月以来新低。联合证券跟踪的其他城市的楼市成交情况也不容乐观，广州、天津、武汉和长沙等城市的成交纷纷走低，成交有所回升的杭州则成交均价环比“跳水”。

低迷

搜房网重点监测的22个城市本月第一周成交数据显示，环渤海区域除青岛的周成交量环比上升19%外，北京、天津和济南分别环比下降50.65%、21.97%和41.45%。

长三角除南京的周成交量环比上升11.31%外，上海、苏州、杭州和宁波均环比下降，苏州降幅达44.73%。

在南方，除深圳外，东莞、厦门和福州等城市，周成交量分别环比下降25.13%、7.72%和68.58%。

恒生银行在最新一期经济专题指出，本轮楼市跌势可能持续数季，才会出现较稳定的复苏迹象。

事实上，2005年楼市调整仅限于上海等个别城市，全国大部分城市的楼市都只经历观望期，未出现房价下跌情况。2006年春季，全国楼市已呈现全面复苏景象，去年即迎来全国房价的大幅上扬。

本轮楼市的深幅调整，是市场对过去两年楼市激烈上扬的正常反应。根据联合证券对重点城市商品住宅的测算结果，如果市场保持当前的消化速度，北京和深圳市场消化当前可售商品住宅约需一年半，上海为3个月。

不过，从存量房数据看，上海二手可售住宅约为新房的2.5倍。“因此我们认为上海住宅市场的销售压力也很大。总体来看，几个重点城市都严重供大于求。我们判断，市场供求关系改善的契机或会出现在明年下半年或者后年。”联合证券称。

分歧

房价明显下跌的城市，其购房者观望气氛更浓。上海佑威房地产研究中心分析师薛建雄表示，上海本月第一周新房成交量创下近18周以来新低，正是因为少数开发商的降价导致观望加剧。

薛建雄表示，上海市场的降价仍将蔓延，至10月底价格才会基本到底。“如果最近希望入市的话，10月底之后时机才会出现，11月以前，都不是最明智的。”

易居（中国）房地产研究院分析师傅琦的观点不尽相同。傅琦认为，房价已经下跌并获得市场积极反馈的区域是“抄底”区域，相对更有投资价值；而最近8个月以来卖得不好且供应偏多的区域，暂不宜进入。

傅琦表示，想介入降价区域又担心房价继续下跌的消费者仍占大多数。“但担心完了，降价的房子也都卖光了。这样的担心从2005年就已经延续至今了。用‘追涨杀跌’的方式在房地产市场进行操作，那是错误的。”

在傅琦看来，目前的市场情况不适合短期投机的人，对长线投资者则已是入市时机。“对于投资，真正的经典是‘牛市出来，熊市进去’。”话虽如此，傅琦对本轮楼市调整将持续的时间不敢妄下断言。

对楼市前景持“悲观”看法的北京师范大学经济研究中心主任钟伟认为，影响楼市前景的重要因素——消费需求已经逆转，在缺乏足够有效需求的情况下，本轮楼市调整将远比预期的更长。

“我们研究的周期至少是4个季度。”钟伟说。