拍卖场“淘房”投资全攻略

刚刚涉足拍卖行的人都想知道如何在拍卖房这商机无限的市场中找到“笋盘”，带着初涉拍卖行投资人关于如何投资拍卖房等许多问题，记者采访了几位投资拍卖房多年的“行家”，几次攀谈后，记者总结了他们的一些投资经验。

　　弄清房屋产权和属性
　　第一次参加竞投拍卖房的小方看中了一套广州海珠区的房子，一番争夺后，他得到这套房产，但付款时他才明白产权说明书上标明的是“预售契约”，该房很难拿到房产证，小方后悔不迭。
　　事实上，投资者在竞拍前弄清待拍物业的产权是首要的。一般进入拍卖阶段的标的都已产权清楚，标明有“房地产证”的，在拍卖成交后即可过户；但若是只标明“预售契约”或“预售证”的话，则表明成交时仍未可享有产权证。
　　此外要弄清楚产权的归属。拍卖房产可分为：私房、有限产权房，单位产权房和使用权房等几种。有限产权房为房改中的过渡性房产，是私房的一种，只有在办理相关手续和补缴土地使用费等费用后才允许交易，目前的安居房、平价房、已出售公房及原联建公助房、自建公助房均属于此列；单位产权房又称系统产权房，是单位自建或参加联建，单位自用或分配给本系统职工的住宅和其他建筑物；使用权房，只有使用权，市场上出售该类房产，从本质上讲只是房屋所有人与使用人之间建立一种房屋租赁关系，在拍卖中，仅转让使用权而已。
　　投资拍卖房还需要看清房屋属于住宅类，还是办公楼类。一般办公楼不允许进户口，物业管理费也比住宅楼高。

　　摸透行情，实地看房
　　投资人到实地看房、摸透所竞投物业周围的行情，是整个投资过程中成功与否的关键。
住在荔湾区的小李，有意竞投同小区内一个物业。竞投之前他到该物业所属路段附近了解情况。他说，判断该街区的基础设施是否配备良好，有一个办法是观察那里的青石板。一般经过多次设施改造的街区，青石板必定被敲打过或磨损过（因为要铺设新电缆，或者改换大口径地下水管等）；另外，还要考察楼面崭新程度和楼盘的入住率。
　　当然是关键的是要看房子本身。通常拍卖前3-5天会举行拍卖品现场展示，有拍卖行的工作人员陪同讲解。这时要留意配套设施，如水、电、煤气等，并了解此前房屋水电等费用有否“交吉”；确认房屋建筑面积、使用面积和分摊面积的真实性；计算楼龄长短判断折旧额；分析楼房质量，这通常从结构入手，若是钢筋混凝土结构（耐用年限60年），而砖混结构要从承重体方面观察是否有破损。

　　投资收益，要精打细算
　　一般拍卖房交易，买卖双方佣金总额不超过标的5%。加上交其它税费，投资者不要付比拍卖房高5%-10%的额外费用。如果该拍卖房价格较市面价“优惠”仅在10%以内，就不一定值得买。
　　投资拍卖房用于出租，计算回报率时不能简单地用月租来算。例如某拍卖房成交价为20万元，每月租金可得1200元。投资的年回报率不能简单计算为1200×12=14400/200000=7.2%。因为房屋到手后一般要算上三个月“空置期”，另外还要算付给中介公司的代理费，房屋在“空置期”的物业管理费、水电煤气费等以及出租房屋上缴的税费。这样算出来的投资回报率才更实际。
　　拍卖房投资的收益如何，最好是到该房所在街区的房产中介处察看，从中介处可以了解到房子的租金或售价，这样你就可以判断投资收益了。

　　谁支付税费
　　竞拍人应与拍卖行事先签订书面协议，规定由谁承担房屋过户登记时的税费，因为登记机构必须收取了有关税费后才能办理过户登记手续。

　　确认是否可以按揭
　　不是所有的拍卖房都可以办理按揭业务，根据《拍卖法》规定，拍受人在签订拍卖“成交确认书”后15日内必须付清全部款项，如果计划申请按揭贷款，最好在拍卖前向银行咨询能否办理按揭以及标的的实际情况可以代款的额度。

　　签订转让合同
　　竞拍人应与拍卖行签订房屋转让合同。如今拍卖行与拍受人之间通常只有一张拍卖成交确认单。但根据规定，房屋转让应当签订书面的转让合同，所以投资者仅凭拍卖成交确认单来办理房屋过户登记未必可行。实践中，投资者往往混淆了“变更登记”和“转让登记”这两种不同的登记种类及相应的必要条件，从而忽视了签订转让合同，造成无法办理过户手续的情况。