一处房产先买卖后拍卖 同一买家的多重定金如何返还

　　2009年9月，甲银行将办公楼卖给乙公司，价款500万元，协议签订后乙公司即交付50万元定金。2010年10月，甲银行将该处房产拍卖，乙公司预交拍卖保证金50万元，并以500万元竞买成功，并付房款100万元。后因客观原因无法办理房产证。经协商，甲银行退还乙公司200万元，乙公司开具收款凭证。现乙公司提起诉讼，要求解除房屋买卖协议，并就买卖协议要求甲银行双倍返还定金100万元。

　　法院经审理认为，原告诉请解除房屋买卖协议，并要求被告双倍返还定金，然房屋买卖协议因双方当事人签订拍卖合同而自行解除。后无法办理房产证，致使合同目的不能实现，经双方协商，被告将原告交付的房款200万元全部退还，原告开具收据，可见双方当事人均无意再履行该拍卖合同，法院遂判决解除拍卖合同，对于原告诉请不予支持。

　　王刚律师点评：本案焦点是后一拍卖合同对前一买卖协议是内容变更还是新合同，以及两次50万元定金的法律性质不明。

　　本案中，原、被告签订房屋买卖协议，价款500万元。协议签订后原告即交付定金50万元，后被告将该处房产拍卖，原告以500万元竞买成功。房屋价款虽然不变均为500万元，但合同的实质内容已经改变。因被告将同一标的物进行拍卖，原告亦没有基于原房屋买卖协议提出异议，且参与竞买。此时，原告与被告就同一标的再次签订拍卖合同，双方当事人的行为实际是一种协议解除，即协商一致将原房屋买卖协议予以解除，其内容主要是把原来的合同废弃，使基于原合同发生的债权债务归于消灭，双方之间重新成立一个拍卖合同。本案原告诉请解除房屋买卖协议，并要求被告双倍返还定金，然房屋买卖协议已因双方当事人签订拍卖合同而自行解除，遂不存在房屋买卖协议解除与否的问题。

　　关于定金的性质及适用，本案当事人在房屋买卖协议中规定定金条款时，并没有明确规定原告交付定金的性质，因而只能视为违约定金。同时后一房屋拍卖合同可视为双方当事人对前一房屋买卖协议的解除，双方既已同意解除合同，基于该买卖协议的权利义务也应终止，其定金的担保作用也即消失，因而不应适用定金罚则。本案的拍卖合同亦没有将拍卖保证金转化为定金，且双方因客观原因无法办理房产证，经协商被告退还原告已付款项，原告开具收款凭证，被告不存在违约行为，故此案并无定金罚则适用之余地，不应支持原告就买卖协议而言的双倍返还定金的诉讼请求。