房屋抵押后所有人有何权利

房屋抵押，经房管部门登记后生效。抵押人即房屋所有人仍享有对该房屋所有

　权的各项权能，包括占有、使用、收益、处分，只是使用、收益、处分权受到了一

　定的限制。具体而言，所有人在房屋抵押后，享受什么权利，主要表现在以下几个

　方面：?



　一、房屋的占有、使用权(即居住权)。?

　　　法律规定，抵押权的成立不转移标的物的占有为特征。因此，房屋抵押后，所

　有人享有占有，使用房屋的权利，并承担相应的义务。?

　　　所有人占有，使用房屋，也同时负有妥善保管该房屋义务。因为所有人的占有、

　使用、不仅是为了自己的利益，而且关系到抵押权人的利益。所以，所有人不得侵

　害抵押物，不得实施使房屋价值减少的行为。若有此种行为，抵斩权人有权要求停

　止此种行为；由于此种行为使房屋价值减少，抵押权人还有权要求所有人恢复其价

　值，或者提供与减少的价值相当的担保。?



　二、房屋的余额价值出抵权?

　　　依据我国担保法的规定，抵押后的房屋，如果其价值大于所担保的债权，可以

　再次设定抵押，但不得超出其余额部分。依据法律的一般原则，无论后一序位的抵

　押价值大小，在实现抵押权时(房屋折从或者折卖，变卖该房屋)，前一序位的抵押

　权要优先于后一序位的抵押权。

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　三、房屋的出租权?

　　　房屋抵押后，所有人仍有使用收益权。所有人可以自己使用收益(居住)，也可

　以将房屋出租给他人使用，自己收取租金。在这种情形下，房屋承租人的租赁权不

　能对抗抵押权，如果租赁期限长于抵押权行使之时，则在实现抵押权时（房屋折价

　或者折卖，变卖该房屋)，租赁关系自然消灭。?



　四、房屋的处分权?

　　　房屋抵押后，所有人仍可让与该房屋的所有权，即将房屋卖给他人，但受到一

　定的限制。?

　　　所有人将房屋抵押，应当在政府房屋主管部门办理房屋抵押登记，方为有效。

　因某种事由，所有人需要转让该房屋的，应当通知抵押权人并告知受让人该房屋已

　经抵押的情况，未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。另外，转让

　房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求提供相应的担保，所有人不提供

　的，不得转让该房屋。?

　　　所有人转让房屋所得之价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与

　抵押权人约定的第三人提存。?

　　　依据法律的一般原则，抵押权具有追及力和不可分性，在主合同之债务人完全

　清偿债务之前，无论房屋转让与何人，也不论转让价款多少，抵押权对新的所有人

　(即受让人)依然有效，抵押权人仍可依法对该房屋与受让人协商折价或者以拍卖、

　变卖该房屋所得之价款优先受偿；与受让人协议不成的，抵押权人可以向法院起诉。