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二套房认定标准混乱影响政策执行力

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:53:40

  国务院“10号文”之所以被认为“严厉”,关键在于对二套及以上住房的首付比例和贷款利率大大提高:购买二套住房的首付不得低于50%,而利率则为1.1倍。而根据历史经验,该政策的成败关键取决于“二套住房”的认定标准。

  在“10号文”出台之前,银行对二套房的认定实行“认贷不认房”的基本原则,即在认定是否属于二套住房时,只看贷款方有无房贷记录。如果贷款者之前购买房屋是全款支付,则再买房就不会视为第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷是显而易见的,炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后,用房产做抵押,再去银行以其他名义贷款炒房。

  “10号文”出台之后,对于二套住房的认定标准,至今并没有明确的统一政策。目前在房地产市场上流传的比较权威的“标准”有两个。

  第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日公开表示的:住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准,即使首套住房没有利用银行贷款购买,再次购买住房同样会被认定为二套住房。这就是所谓的“认房不认贷”,很显然,这个认定标准比以前的“认贷不认房”的标准要严格很多,被视为二套房认定政策的重大转变。

  第二个是5月7日住建部副部长齐骥提出的“认房又认贷”的标准:一是认房,即便借款人是首次申请利用贷款购买住房,如果在要买房的城市房屋登记系统当中,其家庭已登记有一套及以上住房,那么其贷款购买的住房就属于第二套及以上住房;二是认贷,借款人已经利用贷款购买过一套及以上的住房,又申请贷款来买住房,也认定是第二套及以上住房。简单地说,买房人名下有房,或者是曾用过房贷,再贷款买房都算“二套房”。很显然,这是目前最严厉的二套房的认定标准。

  但“认房”的难度在于,全国的住房交易和产权登记系统并不健全,很多地方并没有和银行联网,全国联网更是遥遥无期,在这种情况下,通过“认房”来认定是否属于二套住房显然存在技术上的难度。但需要指出的是,最大的难度并不在于此,而在于无论是“认房不认贷”,还是“认房又认贷”,迄今为止,没有任何部门出台统一的认定标准,官员的解释很显然不能作为法律依据。

  在没有出台统一认定标准的情况下,各银行在具体执行时,标准混乱,各行其是。有的银行只要家庭名下已经拥有了一套房,再买就算二套;而有的银行在二套的判定标准上,则要看购房人之前有没有过贷款记录。普通情况的认定已经混乱,如果再掺杂上夫妻离异等情况,则更加让人云里雾里。比如,对“夫妻婚后共同申请过贷款买房,两人离异后无房户一方再买”,“之前贷款买的房已经出售,再申请贷款买房”等情形,是按首套还是二套计算,不同银行给出的认定标准都不相同。除此之外,在从什么时候开始执行新的二套房贷问题上,各大银行的标准则更是五花八门,有的以网签时间为准,有的以批贷时间为准。

  说得明白一点,严格的信贷政策是“10号文”的灵魂,而“10号文”有无调控力的关键则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论住建部还是银监会,都没有出台具体的认定标准,给各大银行如何执行造成了很大的难度。长此以往,贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球,最终使二套房贷流于形式,这是已有历史之鉴的。二套房认定细则迟迟不公布,让民众猜测利益集团的阻力是否会影响新政的执行力。因此,有关部门必须尽快出台二套房的具体认定和执行细则,并要求各大银行统一执行,结束二套房认定和执行上的混乱,呵护政策的公信力

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