未登记的房产抵押合同效力如何

　　网友咨询:

　　我朋友小罗问向我借一笔钱，其女朋友小虹提供一套价值30万元的房屋作为借款担保。小罗和小虹与我三方签订了借款抵押合同，并到公证处做了公证。借款合同中订明：小罗向我借款20万元，一年后归还，并以小虹房屋作为抵押，如到期不能还款我有权拍卖该房屋取回借款。签订合同后，我没有和小虹去房地产管理部门办理抵押登记手续。现在还款期限已过，小罗只归还一部分钱给我。请问我能否要求洪小姐以房屋抵偿借款？

　　律师回答：

　　《物权法》第187条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。而一百八十条第一款规定中的财产包括了房屋。因此，按照上述规定，以房屋作为担保物必须办理抵押登记，方才设立。你到公证处去办理了公证，只能证明其三方签订的合同上所载明的债权效力，但公证赋予不了其实现抵押权的物权效力。因此，你无权对洪小姐的房屋行使抵押权，只能向小罗行使要求归还债款的债权。

　　知识延伸拓展：

　　房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成的明确相互权利义务关系的协议。

　　房地产抵押合同是主债权债务合同的从合同，抵押人是提供特定房地产作为抵押物担保债权实现的债务人本身或债务人以外的第三人，抵押权人是债权人。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法主张就拍卖该房地产的价款优先受偿。

　　房地产抵押合同具有从属性。《物权法》第172条规定：设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。所以，一般说来，主债权债务合同无效，抵押合同也无效。