房屋抵押登记案例及剖析

●案例

A人口福利基金会向H市房屋登记机构要求办理其名下两处办公用房的抵押登记，该两处办公用房系A人口福利基金会购买的商品房，申请抵押登记时出租给C公司使用。

经查，A人口福利基金会申请办理其名下两处办公用房的抵押登记是为了替其名下的全资子公司B公司提供借款担保，贷款用于B公司老年公寓项目的建设。根据H市市政府相关的会议纪要，该老年公寓性质为福利性、非营利性的老年服务机构。

根据A人口福利基金会章程，该单位属于以公益为目的的基金会，其章程规定“本基金会财产主要用于：……(三)资助、兴办老年人口福利事业”。

问题：

1．A人口福利基金会名下的该两处办公用房是否为社会公益设施?

2．假设上述两处办公用房为非社会公益设施，那么A人口福利基金会以该两处房屋为其全资子公司B公司提供借款担保是否属于“为自身债务设定抵押”的范畴?

●剖析

一、A人口福利基金会(以下简称A基金会)名下的两处办公用房不属于社会公益设施

A基金会本身虽为以公益为目的的事业单位，但该单位名下的所有房产未必全部属于社会公益设施。两处办公用房为A基金会购买的商品房且已经出租给C公司使用，显然该房未被A基金会占有使用，亦未用于基金会的公益事业(A基金会应有开展其正常业务的其他办公地点)。因此，由案例给出的信息可以看出，上述办公用房不属于社会公益设施。

但是在实践中，登记机构如何把握和判断该基金会申请抵押的房产是否属于社会公益设施呢?笔者认为，根据《房屋登记办法》第十八条的规定，登记机构应当就上述事项对申请人进行询问，并将经申请人签字确认的询问结果归档保留。根据具体情况，对于还需进一步证明的有关事项，登记机构可以要求申请人补充相关材料。具体到本案，登记机构可以根据A基金会的组织代码证中登记的地址初步判断抵押房产是否为其办公地点，并可要求A基金会提交抵押房产的房屋租赁证或租赁合同等相关证明。

二、社会公益单位房屋抵押登记的限制

《担保法》第三十七条、《物权法》第一百八十四条均规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。但同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”由此可以看出，以社会公益为目的的事业单位、社会团体的房产可以抵押时须同时具备两个条件：该房产应不属于社会公益设施；该单位应为自身债务而设定抵押担保。之所以限定抵押担保须为公益单位自身债务，是因这类单位与公民诸如教育、生活等公共利益密切相关，故不宜接受他们作为担保人。但是，为了满足他们的发展等正常需要，在为其自身债务时应允许以不影响公益事业的非社会公益设施做担保设立抵押。

三、全资子公司的债务是该子公司的债务，但不属于股东自身的债务

通过对第一个问题的分析可以看出，A基金会的两处办公用房满足可以进行抵押的第一个条件。但是，作为唯一股东的A基金会以该办公用房为其全资子公司B公司债务担保是否属于“为自身债务”呢?

1．我国的一人公司属于有限责任公司的特殊类型，根据《公司法》的规定，B公司属于一人有限责任公司。《公司法》第二章第三节规定，一人有限责任公司除适用该章普通有限责任公司外，还应适用本节的有关特殊规定。如：严格的法定资本制：“推定混同”制度，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产即发生财产混同的；适用揭破法人面纱原则，对一人公司债务承担连带责任等。

2．B公司是A基金会的全资子公司，属于法人型一人有限责任公司，其股份为A基金会 100％拥有，即B公司仅有A基金会一名股东。同时，根据《公司法》第三条的规定，一人有限公司 B享有企业法人资格，依法独立承担民事责任，A基金会仅以自己认缴的出资额为限对B公司承担责任。B公司的独立财产来源于股东A基金会的投资，但该出资一旦投入B公司后，股东A基金会便丧失了该出资财产的所有权而转换为依其出资份额享有股权。B公司在成立之后，即成为一个独立于股东之外且与之处于平等地位的主体，股东只能凭借其股权依法及依章程来行使诸如资产受益、重大决策、选择管理者之类的权利。股东与一人公司始终是两个相互独立、相互制约的主体。虽然在适用揭破法人面纱原则时，股东应对一人公司债务承担连带责任，在事后的诉讼中由股东承担举证责任，但这只是一种事后救济措施。在B公司贷款时还不可能判定该债务须由股东承担连带责任，即使法院最终判定股东承担连带责任也不能将一人公司的债务视同该股东自身的债务。

综合上述分析，笔者认为案例中A基金会以两处房屋为其全资子公司B公司提供借款担保不属于“为自身债务设定抵押”的范畴。

四、A基金会申请办理该房抵押登记时，登记机构应如何处理

如果抵押权人同意A基金会以该两处房屋为B公司提供借款担保并申请登记，根据《担保法解释》第五十三条的规定，上述房屋抵押应为无效，那么登记机构对该申请是“不予受理”还是“不予登记”呢?《房屋登记办法》第十七条规定申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式即应当予以受理，反之则不予受理，第二十条规定了应予登记的条件及不符合所列举条件时应不予登记，第二十二条又直接列举了“不予登记”的情形。根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，上述抵押登记申请应属于“法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形”。因此，如果上述申请人提交的抵押登记资料齐全且符合法定形式，登记机构应先予受理，审查后决定不予登记并书面告知申请人不予以登记的原因。

●专家点评

本案例的焦点问题是A人口福利基金会名下的两处办公用房是否社会公益设施，以及A人口福利基金会所有的办公用房能否为其全资子公司提供担保。我国法律规定社会公益设施不得抵押，其目的是保障公益设施的安全、稳定，从而保障社会公众的利益。最高人民法院关于“社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”这一司法解释，既与《担保法》的原则规定和立法本意没有冲突，也顾及了这些单位的实际情况。文章从这两个问题入手，首先证明了办公用房不属于社会公益设施，进而通过剖析B公司的法律地位来探讨A人口福利基金会以该两处房屋为其全资子公司提供借款担保是否属于“为自身债务设定抵押”，层层说理、条理分明。特别是对一人公司性质的论述，十分有利于实际工作者对一人公司性质的理解。另外，全国人大法工委对于《关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》中进一步明确，私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。

文章对案例命题以外的“登记机构应如何处理”这一问题也进行了探讨，并按《房屋登记办法》的规定，认定了对该项登记申请应当不予登记。本案中登记机构对当事人的申请是应该“不予受理”还是“不予登记”，文章依《房屋登记办法》的规定来分析，认为应该“不予登记”。这一推导并无错误，但从实际工作来看，对于在受理环节就能明确判断“不予登记”的申请(如将校舍设定抵押)，登记机构直接告知不能登记的原因更为简捷，如果非要登记机构先行受理，再明确“不予登记”，则既浪费了当事人的时间精力，也浪费了行政资源。对这一问题，各登记机构应该根据自身实际情况做出处理。