房地产抵押估价的相关问题

康玲 骆晓红 梁文辉 深圳市国策房地产土地估价有限公司

尽管不同房地产估价机构(以下简称“估价机构”)业务构成比例不尽相同，但从总体上来说，估价机构所做的估价业务中，房地产抵押估价占了很大部分。房地产抵押估价被称为常规业务，也就是最普通的业务，大部分新入行的技术人员都是从房地产抵押估价报告做起。但是，目前房地产抵押估价中还有许多问题需要深入研究，我们结合长期从事房地产抵押估价实际工作的经验，谈一点看法。

一、估价结果是市场价值还是抵押价值

《房地产估价规范》(以下简称《估价规范》)第 6．4．3条规定：“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。”《房地产抵押估价指导意见》(以下简称《指导意见》)第四条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”可以看出，无论是《估价规范》还是《指导意见》，都确认房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个法律问题，抵押是担保的一种形式，而担保要求相对应。相对应有两重含义，一是担保针对的是主合同债权，即相对应于贷款合同；二是担保与主合同债权等额。比：口，贷款100万元人民币，可以用100万元人民币存款或相当于100万元人民币的外币存款来担保。可是为什么提供市场价值100万元的房地产作为抵押物，却只能贷到60～70万元的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?这说明，贷款人认为，市场价值100万元的房地产其抵押价值只有60～70万元。在抵押时， 100万元的房地产与100万元的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100％贷款给你，因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。从估价实践来看，我们在为金融机构提供的房地产抵押估价报告中的表述是：“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为——元”，这里并没有提到抵押价值。我们认为，这是正确的，因为我们评估的的确不是抵押价值，抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。

二、怎样理解房地产抵押估价的谨慎原则

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《房地产抵押估价指导意见》引入了一个新的估价原则。要真正落实谨慎原则，需要有关各方协调配合，首先估价机构要自律，要严格遵守《估价规范》和《指导意见》要求，真正为金融机构的长远利益着想，为其降低风险着想：基层金融机构也要谨慎，不要迫于竞争、眼前利益，放弃风险意识；上级金融机构要支持估价机构坚持原则，保证选用的都是比较谨慎的估价机构：学会等管理部门也可以制定一些定量的指标，比如，可以规定抵押估价必须用两种以上的估价方法(特别是收益法)，可以规定一下参数选定范围。

《指导意见》还引进了一个新概念——法定优先受偿权利。法定优先受偿权利除了《指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款、己抵押担保的债权数额之外，还包括《担保法》第四十七条、《破产法》第三十四条有关规定确定的优先于抵押权的一些债权和物权，还有并非法定优先受偿权利但是对房地产抵押价值有不利影响的某些因素，如抵押人已经收取的长期出租益、欠缴的水电费、物业管理费等，如果估价师了解到了，也应当在估价报告中披露，这样才符合谨慎原则。

三、房地产抵押估价的几个具体问题

1．模板与培训

抵押估价报告有较多的程式化部分，日常工作中我们遵照《估价规范》要求，同时考虑方便使用和估价机构人力物力节省的需要，组织有经验的估价师按办公、住宅、商业等不同用途物业制定报告模板，同时制作各类测算表，对各类表格进行公式编辑和表间链接。在深圳，抵押估价报告需要测算预计税费，同时各家银行对预计税费的计取要求各不相同，即使是同一家银行，其不同类的贷款税费计算也不一样，比如农业银行深圳分行就分商业(办公、工业)物业、个人住宅及小企业简式贷款并规定了不同的计税要求。建立科学的测算表格就显得更加重要。一方面能够提高工作的效率，另一方面也能够避免个别使用中的误操作问题。当然，因为这类表格的测算都是按一定的逻辑和公式自动计算的，所以对使用人的培训就很重要，需要估价师理解表间关系，把握关键点。优质高效地完成估价报告的制作。

2．公开市场价格的确认

规模比较大的估价机构都会建立自己的市场数据库系统，同时要求估价师对市场价格高度关注，实时了解不同物业的成交信息，并与三级市场报价进行比照，发现其中的规律性，比如市场火爆时，三级市场的报盘价会高于其实际成交价，而交投冷清时，报盘价往往会低于其成交价。找出其规律性，有些时候可以通过调整三级市场报价的方式判断估价对象的公开市场价格区间。

确认公开市场价格最重要的依据应该是现场勘查。深圳物业的个体差异是比较大的，就拿住宅物业来讲，即使是同一个楼盘，不同的单位有时也会在单价上差几千元，特别是存在附送面积的情况，还有楼层、朝向、景观等，都会使物业价值产生较大差异，所以估价师认真做好现场勘查是做到客观谨慎评估的重要前提。

3．估价技术路线的选取

在确定估价技术路线的过程中，对三大估价方法的选取上要有所侧重，比如：对于收益性房地产应该首选收益法，并将该方法付以较大的权重。多年的估价经验告诉我们，在相对不很成熟的市场中，租售不配比或是房地产市场泡沫比较严重时，用市场比较法评估的结果其实是认同了这种畸形的价格，使讦估结果虚高。而相对稳定的租金收益更能体现物业的价值。在许多地方，工业房地产评估时首选成本法，因为市场上出租或出售的工业房地产风毛麟角，选取其他方法时存在诸多困难。可是在深圳、甚至是珠三角的许多地方，许多工业厂房建造之初就是为了出租或出售的，而且工业房地产的三级市场也比较活跃。这时三大估价方法均可使用，而且评估结果相差不会太大。

4．对整体和片区市场走势的了解

要做好抵押估价，评估人员需要随时的了解房地产市场状况。对全国、本地区甚至是估价对象所在片区的市场走势都要有所了解。估价机构需要定期收集诸如经济走势、房地产市场政策、市场分析方面的资料，对估价人员做定期培训，使他们对市场的大趋势有一定的认识。而片区市场走势更是我们关注的焦点。定期做好片区的市场调查和热点楼盘的跟踪是做好片区市场走势分析的基础。大的估价机构一般都会安排经验丰富的估价师做好这方面资料的收集和整理工作。这样，一方面满足了客户了解市场的需求；另一方面，也提升了估价师对房地产市场的分析和判断能力。