上海某股份有限公司土地使用权租赁合同纠纷案

　　某山区大场镇某村民委员会与上海某股份有限公司土地使用权租赁合同纠纷案

　　上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院

　　民　事　判　决　书

　　(2003)沪二中民二(民)终字第443号

　　上诉人(原审被告)上海某股份有限公司，住所地上海市杨高南路**。

　　法定代表人余某庆，董事长。

　　委托代理人张某涛、穆某义。公司员工。

　　被上诉人(原审原告)某山区大场镇某村民委员会，住所地上海市沪太支路**弄*号。

　　负责人王某良，主任。

　　委托代理人洪某本，上海市某律师事务所律师。

　　上诉人上海某股份有限公司(以下简称某股份)因土地使用权租赁合同纠纷一案，不服上海市某山区人民法院(2002)某民三(民)初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2003年5月16日公开开庭进行了审理。某股份的委托代理人张某涛、穆某义、被上诉人某山区大场镇某村民委员会(以下简称某村委会)的委托代理人洪某本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，1977年6月25日某村委会与上海红声磁性材料厂签订了租用土地协议书，约定，上海红声磁性材料厂租赁某村委会地处某山区真大路600号以东2.65亩土地，年租金每亩人民币400元。1981年11月上海红声磁性材料厂与上海创新电子材料厂合并，合并后定名为上海磁性材料二厂。1985年6月14日，某村委会与上海磁性材料二厂签订了协议书，约定，上海磁性材料二厂(原上海红声磁性讨料厂)原来租用某村土地3.2亩，年租金每亩人民币600元，现改为年租金每亩人民币1，020元，租赁期自1985年7月1日至1995年6月31日止。期间上海磁性材料二厂在租赁的土地上某造了5幢房屋，分别为金工楼659平方米，办公楼429平方米，软磁车间429方米，17米电窑间239平方米，14米电窑间319平方米，共计某筑面积2，094平方米，并取得了房屋所有权证。租赁协议到期后，双方未续签，上海磁性材料二厂仍使用该土地，双方口头约定每年土地使用费为人民币6，000元，但上海磁性材料二厂未支付自1997年起的土地使用费。1998年9月上海磁性材料二厂歇业，其债权债务由上海磁性器材厂负责处理和承担。1998年11月上海磁性器材厂与某股份签订产权转让合同，上海磁性器材厂将其全部财产有偿转让给某股份。1999年5月某村委会致函某股份，向某股份催讨1997年以来的土地使用费，并表示原租赁协议已到期，如欲续租，须另订协议。同年6月某股份复函某村委会，同意支付某村委会1997、1998年度的土地使用费，但认为双方租期应至2003年才到期。

　　另查明：某股份现租赁某村委会三块土地。其中南何支线以南、真大路北侧、原上海磁性器材厂以东、居民颜锡某住宅西侧，面积为2，061平方米;南何支线以南、走马塘北侧、原上海磁性器材厂以西，面积为927平方米;上述二块土地原属大场镇某村友谊生产队集体所有，1999年7月某村村办企业上海乾中实业公司取得某设用地批准书。真大路东南侧、走马塘北侧、真大路4号桥东北侧，面积为339。5平方米，该块土地于1992年7月由大场镇某村友谊生产队取得集体土地某设用地使用证。2002年6月某村委会诉至法院，要求某股份支付土地使用费33，000元(1997年1月至2002年6月)，并要求收回该土地。审理过程中，某村委会变更了土地使用费的诉请、要求按年使用费人民币6，000元计算，自1997年1月起算至判决生效之日止。

　　原审法院审理中，某股份辩称，根据协议约定，某村委会开出土地使用费发票后向某股份收款，而某村委会未向某股份开具1997年至今的发票。故某股份未支付该土地使用费。现同意按每年6，000元支付地使用费，也同意将租赁土地返还给某村委会，但某股份已在租赁土地上某造了合法的房屋，某村委会在收回土地使用权的同时享有了房屋的所有权。故某村委会应给予某股份该房屋的补偿费。

　　审理过程中，经某股份提出申请，原审法院委托上海瑞和会计师事务所有限公司对某山区真大路600号内由上海磁性材料二厂某造的5幢房屋进行评估，现行价值为人民币481，813元。

　　原审法院认为，1985年6月14日，某村委会与上海磁性材料二厂签订的协议书虽已届满终止，但某股份于1998年11月接受上述土地仍使用某村委会土地，双方的权利义务并未改变，某村委会也没有收回行为且一直向某股份催讨土地使用费，据此可认定双方形成了不定期的租赁关系。现双方均同意解除合同，某股份也同意支付土地使用费，故对某村委会的诉讼请求，应予准许。某股份在租赁的土地上某造了房屋.且已取得上述房屋的所有权证，某村委会在收回土地的同时，享有了该房屋的所有权，依据公平原则，某村委会应对该房屋进行补偿，现某股份要求某村委会按房屋现值予以补偿，可予准许。判决：一、解除某山区大场镇某村民委员会与上海某股份有限公司之间的土地使用权租赁合同。二、上海某股份有限公司于本判决生效后三十日内从租赁的土地上迁出。三、地处某山区真大路600号内某筑面积为2，094平方米的5幢房屋归某山区大场镇某村民委员会所有。四、上海某股份有限公司支付某山区大场镇某村民委员会土地使用费(按年使用费人民币6，000元计算，自1997年1月起至判决生效之日止)。五、某山区大场镇某村民委员会支付上海某股份有限公司上述5幢房屋补偿款人民币48l，813元。上述第四、五项费用均于本判决生效后三十日内付清。

　　原审法院判决后，某股份上诉要求对5幢房屋计2094平方米房屋进行重新评估，并依据评估对某股份进行补偿。

　　本院审理中，某股份提出因某山区水务局对涉案5幢房屋中软磁车间448平方米进行了动迁，某股份已与某山区水务局签定动迁协议，并提供了某山区水务局委托锐景房地产估价有限公司对软磁车间448平方米的估价报告。

　　本院审理中，某村委会表示，对某股份与某山区水务局的动迁协议及评估报告无异议，但认为该评估报告不能作为某村委会补偿某股份的依据。

　　二审法院经审理查明：原审法院认定事实无误。

　　本院另查明：2003年2月因动迁，某山区水务局委托锐景房地产估价有限公司对软磁车间进行评估，每平方米为单价为680元。原审审理中，对软磁车间448平方米评估价为19，488元，每平方米为单价为290元。对上述事实双方当事人均无异议。

　　本院认为：本案诉讼中，双方当事人就原审法院对协议的定性及解除双方之间的租赁关系均无异议，故在此本院不再赘述。至于协议解除后的补偿问题，本院认为，原审法院委托评估单位对涉案5幢房屋的评估是根据某股份公司原投资某造房屋后对现房屋的残值之评估，从而使某村委会取得房屋后，可以对某股份作出适当补偿，况且，在原审中某股份对评估结论亦是认可的。而某山区水务局对软磁车间448平方米委托评估单位进行的房屋估价是根据政府动迁政策进行的评估，二者有所不同。某股份以此为由，要求重新评估，理由不能成立。但基于软磁车间448平方米已被动迁，故某股份归还某村委会的房屋应不包括软磁车间，而某村委会补偿某股份的补偿款亦应扣除19，488元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项规定，判决如下：

　　一、维持上海市某山区人民法院(2002)某民三(民)初字第489号民事判决第一、二、四项;

　　二、撤销上海市某山区人民法院(2002)某民三(民)初字第489号民事判决第三、五项;

　　三、地处某山区真大路600号内某筑面积为1646平方米的4幢房屋归某山区大场镇某村民委员会所有;

　　四、某山区大场镇某村民委员会支付上海某股份有限公司上述4幢房屋补偿款人民币462，325元。

　　上述支付款项均于本判决生效后三十日内付清。

　　一、二案件受理费人民币2，940元，由上海某股份有限公司负担2，205元，某山区大场镇某村民委员会人负担735元。评估费人民币6，000元，由双方各半负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　张　艾

　　代理审判员　卞晓勇

　　代理审判员　卢薇薇

　　二00三年五月二十五日

　　书　记　员　张　松