房贷新政催生购房合同变身

　　三套房贷突然叫停，让原本已经逐渐平静的楼市又起波澜。近日，不少购房者向时报热线反映，在签订购房合同时，开发商要求签订“补充条款”，“银行不放款的话，就要我们全部一次性付清。这个事情可怎么办呢?”

　　补充条款究竟是怎么回事?

　　购房合同添多处“附加条款”

　　记者了解到，由于楼市新政的频繁出台，导致了大量的交易纠纷，使得交易双方对“违约风险”的关注，上升到一个新的高度。

　　实际上，早在三套房停贷事件之前，就已经有部分开发商和二手中介琢磨着在合同里加入“补充条款”。对房贷办理过程中可能出现的不确定因素，都做了详细的描述，并提出了违约需承担的责任。

　　这几项条款分别是：购房者如遭遇贷款政策变化而不能获得银行贷款的，购房者须以其他支付方式完成支付，否则即视为违约;

　　因购房者个人资信原因，或不能提供相关资信文件，导致不能放款的，购房者须以其他支付方式完成支付，否则即视为违约;

　　银行同意放款，但贷款额度低于申请额度的，购房者须补足余款，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约;

　　银行要求提高首付比例的，购房者需在15天内补足余款，否则即视为违约;

　　银行要求提高利率水平的，购房者须按要求履行，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约;

　　经银行审核后，要求增加资信文件的，购房者须在7天内提供给银行，否则即视为违约;

　　购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的，购房者须在15天内转为商业按揭，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约。

　　“附加条款”为开发商避险

　　补充条款究竟是不是《商品房买卖合同》中新增加的条款呢?记者就此咨询了省某设厅。省某设厅房地产处副处长寿某告诉记者，这些补充条款均不是新版买卖合同中的条款，而且浙江省某设厅和浙江省工商行政管理局在2008年年底至今，并没有制定过新的合同条款。“新增的补充条款应该是开发商自行制定的。” 寿某表示，透明售房网上公示的《商品房买卖合同》是一个合同范本，开发商有权利根据自己的情况再附加部分合同条款。

　　记者在采访中发现，这种附加“补充条款”的合同，在部分楼盘已经存在。丁桥某楼盘开发商早在三套房停贷之前就将“补充条款”加入了购房合同中。“把丑话说在前头，毕竟现在政策出得太频繁了。”一位开发商私下告诉记者。

　　除了新房买卖中涉及“补充条款”，二手房买卖中也是如此。华邦地产相关负责人表示，在《房屋转让合同》也有相同的条款，“这些条款会按照买卖双方自己的意愿添加的，没有强制性的要求每个合同的后面都有附加条款，具体约定是怎么样的，要看双方怎么谈。”这位负责人表示。

　　购房需仔细阅读合同文本

　　“实际上对这几个补充条款还是要仔细分析的。比如说，提高首付比例、提高利率等这些问题，本来就是购房者应该承担的风险。” 房产评论员丁某刚表示，如果因为贷款政策的突然变化而要求购房者一次性支付全款，那么这种附加条款就是站在开发商这一边制订的了。

　　浙江某律师事务所律师李某表示，从这些附加条款看，开发商对于风险的规避是非常有天赋的。

　　李某认为，实际上这些条款本身并非天然无效或生效，关键看开发商是否依照法律的规定签订合同。该类条款属于免除或限制开发商自身责任的情形，据《合同法》第39条，在订立合同前，开发商应当采取合理的方式提请购房者注意这些条款，并予以必要的解释说明，否则，这些条款不能对购房者生效，即不能制约购房者。

　　丁某刚表示，对于购房者而言，应当充分仔细阅读合同文本，虽然合同条款往往繁多，但商品房是特殊重大产品，不可掉以轻心，以免引起纠纷。针对开放商规避政策风险的行为，某议相关管理部门做好积极引导，避免开发商的不规范做法。