买卖合同有效未办过户交易手续法律风险

　　二手房过户手续怠于办理，到手的房子飞走了。近期，张女士就遇到了这样的麻烦事。“房子属于全额一次性付款，收据、合同都在，法院怎么能强制执行呢?”

　　【事件回放】

　　签订了买卖合同 未办过户交易手续

　　张女士在澳大利亚工作，为了改善父母的居住环境，在2007年回国期间，看中了一套二手房，和房东陈先生确定了房屋价格等内容后，双方签订了房屋买卖合同。此后，张女士一次性付清所有房款并办理交房手续后，便公证授权委托其父亲办理后续过户交易手续，随即便匆忙返回澳大利亚。可不久后，便接到父亲突发疾病辞世的噩耗，房屋过户的事情就此搁浅，其母也一直住在该房屋相安无事。可不久前，张女士得知该房屋要被法院执行拍卖，才知道房东陈先生在与其签订合同后不久，便以该套房产作为抵押物，为朋友向银行贷款40万元作了担保，而后未能还款被法院强制执行。

　　【律师解答】

　　买卖合同有效 但抵押财产无法办理过户手续

　　“该房屋买卖系双方真实意思表示，内容符合法律规定，买受人已按照约定支付完所有

　　房价款，出卖人亦对该房屋进行了交付，且买受人在房屋交付后长期居住并使用该房屋至今，故该买卖合同为有效合同。”云南正昱律师事务所王枫认为。

　　但同时王枫也表示，虽然该合同有效，但并未进行登记，不具有公示公信力，外人无法得知买卖事实，只能以登记情况为准，现阶段要求对方履行办理过户义务也不能实现，而因为不动产所有权的转移以登记为生效要件，故其不能产生物权变动的法律效力，此时第三人的担保物权，也就是本案中的抵押权优先于双方基于买卖合同产生的债权的法律效力。根据《物权法》《担保法》之相关规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续，除非张女士代为偿还债务或债务人自己清偿债务。

　　【律师法律顾问提醒】

　　房地产买卖是高风险交易行为 加强法律风险防范意识

　　王枫提醒，房地产买卖是一个涉及高标的、高风险、高专业的一种综合交易行为，购房者一定要对买卖中存在的法律风险进行预防，并要有足够的法律风险防范意识，对交易的各个过程及环节要及时进行了解咨询和跟踪，或提前聘请律师进行房屋全程陪购避免风险，任何侥幸的行为都有可能造成重大经济损失。

　　【举案说法】

　　一房两卖 并非先买者先得

　　案例：孙小姐看中了一套二手房，和房主说好价钱后签订了房屋买卖合同，孙小姐也支付了购房款，原房主将房子交给了她，并允诺尽快为其办理房屋登记手续。然而某日，有一位姓张的先生说，房子是他的。孙小姐经过打听得知，原来原房主将该房卖给她之后又卖给了张先生。

　　孙小姐想：明明是自己先签订的房屋买卖合同，先买先得，于是一纸诉状将房主告上了法庭，要求立即办理房屋登记手续。然而，法院的判决却让孙小姐傻眼：房屋产权由张先生取得，原房主返还孙小姐的购房款。

　　律师说法：房子过户完 才能产生转让效力

　　“不动产买卖需要办理过户手续后才能发生转让效力，这是符合我国物权法规定的，即使购房人签订了房屋买卖合同，但如果不及时办理房屋过户手续，房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并办理过户手续，买方就只能要求返还购房款，并赔偿损失。”王枫提醒，房屋属于不动产，物权的变动需要履行产权登记手续，房屋买卖合同产生的只是合同相对人之间的债权，而物权却没有发生变动。因此，购房者在购买房屋的时候，切记一定要去房地产相关部门亲自办理相关手续，免得日后发生纠纷。

　　本期嘉宾：云南律师王枫

　　交房时是否应交齐其他费用

　　张女士：最近，我买的房子交房了，但开发商要求我们必须要先缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，才能拿到钥匙，这样是否合理?

　　答：根据新的《商品房买卖合同》示范文本，开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在《商品房买卖合同》中有约定，则应当按照约定履行;如果双方没有约定的，按照法定执行，契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。

　　婚后买房要成为男方的单方财产怎么办?

　　苏女士：儿子已经在去年结婚，现在，我们打算为其买一套住房，但又不希望房产证上有儿媳的名字，我们该怎么办?

　　答：婚后父母出资为儿子买房，并赠与儿子，不赠与儿媳。房款是父母出的，房产证办理时候也直接办儿子的名字，订立赠与协议时注明父母的意愿是只赠与儿子一人，不作为儿子与儿媳的共有财产。