房产纠纷的常见问题

　　据了解，现在购房者中普通工薪阶层的人为数不少，而北京现有的开发商也达数千家。在这么多的开发商中，选择谁，对消费来说的确需要斟酌。况且，眼下房屋纠纷不断，更加重了消费者的思想负担。

　　因此，消费者在购房前一定要擦亮眼睛，切不可轻易相信开发商的口头承诺和宣传。其实要试开发商的承诺和宣传是否真实，方法很简单，你只需要求开发商把其承诺和宣传作为合同的补充条款写入购房合同内。如果开发商同意，说明开发商有诚意，如果不同意，说明这些承诺和宣传有问题。对这样的开发商，消费者最好敬而远之。总的来说，目前房地产纠纷引发的争议主要有以下几方面。

　　售房主体不合格

　　我国《商品房销售管理办法》中明确规定：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受委托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构”。然而，很多购房的消费者所签的合同，售房者往往都是乡政府、村委会，且在合同盖章处明确地盖上了“某某村合同专用章”。很显然，村委会是不能取得营业执照的，不用说，这种销售行为本身就是违法行为。

　　出现这种情况，一方面是村委会、乡政府出于经济利益，私自将改建、扩建的村民居住楼房卖给城镇居民;二是这种房属于村民住房改善范围，不属于商品房，房价便宜;三是消费者买房时不知道卖主不具备售房资格。只有买房者需要办理产权证时，才知道自己所买的房子办不了产权证。

　　在此，告诫所有准备买房的消费者，切不可图一时的便宜，与以村委会、乡政府名义的售房人签订购房合同。因为合同一旦签订后，由此引起的一切后果和麻烦是不堪设想的。一是商品房相关法律法规不完善;二是即使法律法规中有明确规定的情况下，有些部门都不依法办事，甚至违反法律法规强行操行。因此，对消费者来说，保护自己权益最好的办法，就是不购买这些不具备商品房资格的房子。

　　违约拒不履行合同

　　按合同约定，开发商按期不交房，应给消费者交付违约金。但是，有些开发商在各项手续不全的情况下，仍然和消费者签订售房合同，并承诺到期不交房就赔偿违约金。但真到了约定的交房日期，消费者既拿不到房钥匙也得不到违约金的赔偿。开发商和消费者当初所签的售房合同如同一张废张，没有任何约束力，合同中双方所达成的一切协议都成为空话。如王女士花30余万元购买了一套房子，过约定交房日期已经两年多了，至今，王女士仍没有拿到钥匙，也没得到一分钱的违约金。类似这样既不交房也不退款的开发商屡见不鲜。更甚者，即使消费者到法院起诉胜诉，也很难拿回全额房款。

　　造成开发商如此胆大妄为的原因，主要还是法律的制裁力度不够。特别是一些有意坑骗消费者钱财的不法开发商，没有受到应有的法律制裁;其次是消费者签合同时，缺乏应有的法律知识，有些内容(如开发商的承诺和宣传)没有写在合同上，导致消费者缺乏依据，权益得不到法律的完全保护。

　　期房引发的纠纷

　　在房屋销售合同中，期房的销售合同一是不规范;二是内容简单;三是文字表述含混不清。有些开发商销售期房时，常以沙盘或者电脑制作的规划图向消费者宣传。所以，当消费者见到实际的房屋时，无论是规格、面积、结构、功能都与当初开发商所宣传的有较大差异。当消费者与开发商反映，现房与当初所看的样板间有出入时，开发商却以种种理由为自己辩解。

　　在当前的期房中，既有商品房也有经济适用房。购经济适用房期房的消费者还好些，因为经济适用房毕竟是政府推出的住宅工程，无论是房屋的价格还是房屋的建筑标准都有相对统一的规定。但是，这并不等于购买经济适用房者就可以高枕无忧。

　　消费者不论购买期房还是现房，不论是购买商品房还是经济适用房，最好选择规模大的品牌企业。这些企业规模大，经营开发项目多，有一定社会知名度;二是操作比较规范，能够按照与消费者的约定履行职责;三是在规定的期限内能够为消费者办理一切相关的法律证书;四是商业信誉度好，诚信度高，能够积极解决消费纠纷，免除消费者的后顾之忧。

　　擅自改变小区规划

　　很多消费者入住后不久，就会发现小区中本为绿地的地方被改为他用。有的是建新楼、有的是改建存车处，还有的是增建锅炉房、配电室、托儿所，甚至建成商业房出租。这些新添的建筑物给消费者带来诸多烦恼。如影响采光、噪音大、不安全等一系列的问题。还有的开发商售楼时隐瞒真实情况，使消费者在不明真相的情况下购房。

　　由于消费者购买期房时，出于对开发商的宣传和承诺的信任，没有要求开发商将其的宣传和承诺写入购房合同里，所以，开发商的宣传和承诺一旦与实不符，消费者则苦于缺乏举证开发商做虚假宣传、承诺的证据，而使开发商逃避其应负的法律责任。

　　很多消费者购房不仅倾其所有，而且还要背负银行债务。如果所购买的房子再不尽如人意，入住新房的快乐就会荡然无存。如果消费者不快乐，那么带给开发商的也不会是快乐。对此，我们呼唤地产商，从现在开始铸造诚信，只有取得消费者的信任，开发商才有旺盛的生命力，才有发展的机遇，才能在竞争日益激烈的市场中不被淘汰出局。

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