二手房交易为逃契税标价“减半”

房产交易风平浪静

本案原、被告系同村人。被告权某曾在该村1组建楼房一幢及厨房一间。该楼房于1999年取得了房屋所有权证书，证书中登记的所有权人为权某，建筑面积为159.88平方米。原告刘某户籍所在地原先在该村20组。

2005年10月初，经过康某的介绍，刘某与权某就买卖上述房产一事进行了协商，双方口头约定了该房屋价款等事项。2005年10月13日，刘某给付权某订金2000元。2005年10月14日上午，权某、刘某请本村村委会主任薛某执笔书写售房协议书。薛某执笔写好售房协议书主文后，刘某、权某先后在协议书上签名，介绍人康某在该协议书的见证人一栏内签名，执笔人薛某在该协议书的在场人一栏内签名。

该售房协议书的主要内容为：权某现有一幢二上二下的楼房及厨房一间出售给刘某，房子的总金额为伍万元整（50000元）。交房日期为2005年10月14日下午。交款时间为2005年10月14日付清，不得拖欠。交房交款以后的一切费用包括产权变更登记、户口迁入费用，均由刘某负责。此协议双方签字后生效，一式三份，不得反悔。

2005年10月14日下午，刘某给付权某购房款48000元。权某连同先前给付的定金在内，当场出具一份收条，收条的内容为：收到刘某购房款伍万元整。当天下午，权某将所出售的楼房和厨房的钥匙交给了刘某。此后，刘某一家搬进该房屋居住至今。

2005年10月16日，刘某向村委会出具承诺书一份，承诺该农户不要村委会另行安排宅基地等事项。同日，村委会出具证明一份，该证明的内容为：兹有本村20组村民刘某已承诺村委会不再安排住宅地、原宅地不再翻建楼房、原平房保留，因人多田多，敬请有关单位协助办理好房屋过户手续，特此证明。2007年3月20日，刘某将其户籍从本村20组迁到新购房屋所在的本村1组落户。

2007年12月25日，刘某向法院起诉，要求权某协助其办理房产过户登记手续。

案中案露出猫腻

从原告刘某起诉状内容及所举证据来看，此案及其普通，主审法官曾经审理过上百件同类案件。意想不到的是，一起简单的房产买卖合同纠纷背后却掩藏不为外人所知的“内幕”，并触发出另场官司。

接到刘某诉状后，被告权某提出，当初实际谈定的购房总价款为10万元，合同上只写了5万元，其真正目的是为了刘某减少契税；刘某已给付购房款5万元，曾口头约定尚欠的购房款5万元于两年后给付，但刘某至今未给付，现要求刘某付清尚欠5万元。对于权某陈述的上述情况及要求，刘某予以否认。

在本案审理中，2008年1月8日，权某向法院提起另一起诉讼。权某以刘某否认购房款实际为10万元导致双方之间订立的售房协议显失公平为由，要求撤销其与刘某之间签订的售房协议书（以下简称撤销权纠纷案）。

该案在审理过程中，权某向法院申请对讼争的楼房及厨房在出售时的价格进行评估。2008年3月2日，某房产评估公司受法院委托对诉争楼房及厨房作出价格评估报告。估价报告载明：估价期日为2005年10月14日，估价结果为：根据申报，评估的房屋建筑物建筑面积为169.68平方米，土地面积为225平方米，房地产评估价值为109148.79元(其中不含土地价值)。

2008年3月12日，法院开庭审理撤销权纠纷案时，权某（该案原告）申请康某（介绍人）等证人出庭作证。证人康某当庭反映：刘某看了权某的房屋后合适这个房屋，权某要卖10万元，刘某也合适这个价钱，说10万元就10万元。后刘某自筹了3万元，康某（介绍人）帮刘某借了2万元。因权某与刘某说好了要减轻刘某办房产证的负担，故在协议上只写了5万元。刘某先给付了权某购房款5万元，刘某与权某说好两年后再给付另5万元。

根据双方争议焦点，为进一步查清案件事实，法院于2008年4月7日向村干部薛某（执笔人）进行了调查。薛某向法院反映：权某找到我请我帮他写一份房屋买卖的协议，当时我就问他的房屋是多少钱，他说协议只好写5万元，我说这个房子不止值5万元，他说叫我不要管、实际双方约定房子的价格是10万元。我遂叫他最好写两份协议，其中一份5万元的协议是假协议只用于房产交易所办理房屋过户手续，另外写一份真协议以明确房价为10万元。权某说不要，这是他们私下的事，之后我就为他写了一份5万元的协议，10万元的协议就没有写。买房人刘某在写协议时知道房屋的成交价为10万元，并非协议所写的5万元。

2008年4月7日，权某向法院申请撤回对刘某撤销权纠纷一案的诉讼，法院经审查后口头裁定准许其撤诉。

庭审中各执一词

随着撤销权纠纷案的撤诉，本起房屋买卖纠纷案恢复审理。本案的被告权某提出反诉。2008年5月13日，海安县法院公开开庭审理本案。

庭审中，原告刘某诉称，我与被告权某系同村村民，我跨村民小组向权某购买房屋，双方签订了售房协议书，约定房款总额为五万元，交房和交款的时间均为2005年10月14日，协议有村委会及相关在场人签字和盖章加以证明。后原、被告均按约交款和交房。现原告为办理房屋产权过户等手续，多次催告被告要求其履行协助义务，但被告拒不理睬。现请求法院判决被告协助办理房屋产权过户等相关手续。

被告权某辩称，双方口头约定房屋价款为十万元，原告为逃避有关房产转让税费等，提出双方的书面协议上只明确五万元，实际按十万元价款结付，有签订协议时的在场人的证言等证据加以证明。现原告仅给付房款五万元，尚欠我房款五万元，其只有在付清房款十万后才可以办理房屋产权过户手续。

反诉原告权某诉称，讼争房屋现已经评估，以2005年10月14日为估价期日，房屋价值为109148.79元(不含土地价值)，这也充分证明房屋的成交价十万元与当时市场行情相符。现要求反诉被告刘某支付尚欠反诉原告的购房款五万元。

反诉被告刘某答辩称，双方在签订书面协议之前并没有所谓购房款总额为十万元的口头约定，书面协议将房款总额明确约定为五万元，并非十万元。即便签订书面协议前有口头约定，也应当以之后双方签订的书面协议为准，而不应以之前的口头约定为准。现请求法院判决驳回反诉原告的诉讼请求。

本案庭审中，法院再次对撤销权纠纷案中的相关证人证言、评估报告等进行了举证、质证、认证，查清了案件事实。

本案审理过程中，法院考虑到刘某搬进讼争房屋内居住已两年之久，且又将户籍迁至该组，村委会亦表示不再另行安排刘某住宅地，故从降低房屋买卖纠纷带来的不利影响、有利于双方今后的生产生活出发，召集双方进行耐心细致的调解，终因刘某不同意，而致调解未果。

公正判决释法理

海安县法院审理后认为，刘某与权某系同村村民，双方经人介绍就讼争房屋买卖的相关事宜达成一致意见，并由村干部执笔起草了售房协议书，购房协议依法成立。关于合同效力问题，尽管讼争房屋占用的土地系村集体土地，但刘某在房屋交付后即搬进该房居住生活，并将户籍迁至房屋所在村民小组，成为本集体经济组织的成员，且当地村民委员会出具的证明也认可双方之间的房屋买卖，因而土地性质不再成为本案交易的障碍。至于本案能否因显失公平等因素而撤销并导致无效问题，根据合同法的规定，是否行使撤销权取决于受害人（权利人），并在知道或应当知道权利受侵害之日起一年内行使，现被告（反诉原告）权某撤回撤销权纠纷案，并进而反诉要求原告（反诉被告）刘某另行支付房款五万元，故而本案合同因撤销而无效的可能性已不存在，应当认定双方之间的房屋买卖关系合法有效。双方应当按照约定履行各自义务，对于协议中没有约定或者约定不明的，双方当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。刘某作为房屋的买受人在取得房屋后有权要求出卖人权某协助其办理房屋产权过户登记，故刘某要求权某协助过户的诉讼请求，于法有据，予以支持。

关于房款的数额问题。权某反诉主张房款总额为十万，并要求刘某另行支付5万元。尽管刘某否认权某主张的事实，但通过庭审举证、质证、认证可查明相关事实。从本案举证、质证情况看，证人康某系房屋买卖的介绍人，对双方磋商房屋买卖的具体情况比较了解，又在当事人的售房协议书的见证人一栏内签名，其证言具有真实性、合法性和关联性。证人薛某作为售房协议书的执笔人，在向双方询问交易的情况及合同主要条款后，帮助代笔起草售房协议书，并在售房协议书的在场人一栏内签名，其对买卖房屋约定的真实内容同样比较了解，其证言亦具有真实性、合法性和关联性。由此可以认定，双方当事人口头约定的房屋价款为十万元，为了“减轻”刘某办理房屋产权证的负担，在书面协议上只将房屋价款写为五万元并约定交房当日付清，同时口头约定另五万元在两年后给付。现刘某已给付5万元，尚欠5万元，依法应当给付。遂依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，作出前述判决。

一审判决后，原告刘某不服，提出上诉。

南通中院审理后认为，尽管本案上诉人刘某提出本案二份证人证言存在于另案之中不能作为定案依据的问题，但本案与撤销权纠纷案有直接联系，二位证人在该案中作证的内容与本案中需要证明的内容、证明目的相同，故二位证人的证言在本案中经质证作为证据使用并予以依法认定，并无不当。证人康某、薛某分别作为房屋买卖的介绍人、合同执笔人，他们特殊的身份决定他们的证言效力高于一般的证人证言，对证明案件事实具有关键作用。现两证人证言能够相互印证，进而确定双方除书面协议外另有口头约定的事实，而口头约定才是双方房屋买卖的真实意思表示。综上，原审判决认定事实和适用法律正确，依法应予维持，对上诉人的上诉理由和请求不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条之规定，判决驳回上诉，维持原判。